6 Giugno 2019

Seconda autorimessa tassata ai fini Imu

di Fabio Garrini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Non è raro il caso in cui un contribuente si trovi a versare imposte in relazione ad un fabbricato ritenuto pertinenziale; si tratta di una diretta conseguenza della definizione di fabbricato pertinenziale stabilita ai fini Imu (e, conseguentemente, ai fini Tasi).

L’esenzione prevista per le abitazioni destinate a residenza e dimora del contribuente si estende alle pertinenze, ma nel limite massimo di una per ciascuna delle categorie catastali agevolabili.

La conseguenza è il fatto che, quando l’abitazione è servita da due autorimesse, una di queste deve scontare imposta come un qualunque altro immobile.

La definizione di pertinenza

Con l’introduzione dell’Imu si è assistito ad una definizione univoca del concetto di pertinenza: l’articolo 8, comma 3, D.Lgs. 23/2011 prevede infatti che “per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

Questo approccio è radicalmente diverso da quello al tempo previsto in campo Ici, dove la definizione di pertinenza era demandata alle scelte del singolo Comune, che poteva introdurre nel proprio regolamento limitazioni quantitative e qualitative; in assenza di specifiche previsioni regolamentari, tutti gli immobili asserviti all’abitazione potevano beneficiare del medesimo trattamento, senza vincoli di numero e tipologia.

Oggi, pertanto, l’esenzione è limitata sotto il profilo numerico (solo a 3 immobili, in aggiunta all’abitazione, possono essere esentati), ma in particolare va verificata la categoria catastale di detti immobili.

Nel caso di più immobili censiti nella stessa categoria catastale, il contribuente avrà diritto a scegliere quale considerare pertinenza; evidentemente egli avrà vantaggio a designare come tale quella che presenta la rendita maggiore, assoggettando quindi a tassazione quella con rendita inferiore.

La richiamata previsione contenuta nel D.Lgs. 23/2011, in tema di pertinenze, puntualizza quanto segue: le pertinenze vanno considerate “… anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

In altre parole, viene prescritto che, nella verifica da condurre relativamente alle pertinenze, occorre verificare anche la presenza di qualche locale a destinazione pertinenziale (tipicamente la cantina o la soffitta) accatastato congiuntamente all’abitazione, la cui rendita, quindi, comprende anche quella teoricamente imputabile a tale pertinenza.

In tal caso, il contribuente è tenuto ad applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2 (ossia la categoria catastale nella quale ricadrebbe la cantina o la soffitta se fosse accatastata separatamente).

Va poi ricordato che la pertinenza, seppur asservita al fabbricato principale a destinazione abitativa, non necessariamente deve essere contigua, ma comunque deve trovarsi ad una distanza tale da non far sorgere dubbi circa l’esistenza di un effettivo vincolo pertinenziale.

Sul punto va ricordata la sentenza n. 15668 del 23.06.2017, nella quale la Cassazione ha escluso la pertinenzialità di un’autorimessa ubicata in un diverso Comune rispetto all’abitazione, distante oltre 100 chilometri.

In altre parole, non è sufficiente che il proprietario si serva di entrambi i beni, ma è necessario che il bene accessorio serva il bene principale.

In relazione all’autorimessa, è necessario che questa sia utilizzata dal proprietario contestualmente all’utilizzo del bene principale; nel caso dell’autorimessa, l’immobile deve essere destinato a ricoverare l’auto quando il possessore abita il bene principale.

Da notare, come detto, che non è necessario che abitazione e pertinenza siano a stretto contatto fisico. A nulla rileva il fatto che pertinenza e bene principale siano ubicati su vie diverse dello stesso Comune ovvero anche, al limite, in diversi Comuni (quest’ultima è però una situazione da valutare con cautela): come detto, i benefici possono essere riconosciuti alla pertinenza se questa può considerarsi effettivamente asservita al bene principale.

Il ravvedimento operoso e la correzione dei principali errori dichiarativi