17 Giugno 2014

Se sia più sicuro, oggi, promettere di comprare casa. Decreto casa e crisi dell’edilizia non vanno d’accordo

di Claudio Ceradini Scarica in PDF

Con il DL 47 del 28.3.2014, convertito con L. 80/2014, è nelle intenzioni stata potenziata la disciplina dell’acquisto di immobili da parte di soggetti privati, così come definiti all’art. 1, co.1, del D.Lgs 122/2005, a suo tempo nata con lo scopo di rendere più sicura la posizione dell’acquirente. Chi si impegni all’acquisto di un immobile da costruire solitamente effettua a favore del costruttore versamenti in acconto sul prezzo finale, ben prima di ottenere il trasferimento della proprietà. E’ la classica struttura del contratto preliminare, con cui il costruttore provvede alla copertura, per parte talvolta non trascurabile, del fabbisogno finanziario che le opere di realizzazione del manufatto presuppongono e generano, solo in parte rinvenibile presso il sistema del credito e meno ancora nelle tasche del costruttore stesso. Con la differenza che la Banca si garantisce iscrivendo ipoteca sull’immobile, il costruttore rischia del suo, mentre al promissario acquirente di fatto non restava, fino al 2005, che augurarsi che le opere terminassero, e che il costruttore adempisse ai propri obblighi. Non c’è chi non rilevi come la posizione del terzo acquirente sia la più debole, priva di garanzie e senza alcuna possibilità di monitoraggio sull’utilizzo dei fondi versati in acconto. Su questo scenario intervenne il legislatore nel 2005, a protezione proprio del soggetto più debole, il promissario acquirente dell’immobile, avendo chiaro come il classico schema contrattuale sin a quel momento utilizzato fosse molto pericoloso in tutti i casi in cui il costruttore, per problemi propri tipicamente di crisi o insolvenza, non fosse stato in grado di consegnare l’immobile promesso. Il rischio per il promissario acquirente è, o meglio era, quello di procedere in buona fede al versamento di quote di prezzo, inconsapevole della crescente probabilità di non divenire mai proprietario dell’immobile, ma solo creditore chirografario della successiva procedura concorsuale eventualmente adita, fatta eccezione per i casi, purtroppo rari, di adempimento da parte della stessa. Per questo, l’art. 2, co.1, D.Lgs 122/2005 prevede l’obbligo da parte del costruttore, pena la nullità del contratto, di rilascio a favore dell’acquirente di fideiussione bancaria od assicurativa, con le caratteristiche di cui all’art. 3 dello stesso decreto, a fronte e nella misura dell’acconto ricevuto dal promissario acquirente, affinché in caso di inadempimento, le somme versate nel frattempo possano essere rifuse. Meccanismo perfetto in teoria ma, come spesso capita, poco aderente alla realtà, poiché il rilascio della garanzia da parte del costruttore richiede o disponibilità di linee di affidamento bancarie, o la destinazione delle somme ricevute a costituire cauzione per il rilascio della garanzia. In ogni caso il risultato è compromettere la funzione fondamentale degli acconti, e cioè la copertura di quota di fabbisogno del costruttore. Era prevedibile quindi che tutti i costruttori patrimonialmente meno “strutturati” (per gli altri il problema è di minor rilievo), aggirassero il problema paventando all’acquirente interessanti quanto fantomatici risparmi in termini di prezzo, a fronte della esclusione, convenzionale o di fatto, dell’obbligo di rilascio fideiussione. Su questo punto il legislatore torna alla carica con il Decreto Casa, il cui art. 10quater, co. 1 lett. a) aggiunge il comma 1bis, all’art. 5 del D.Lgs. 122/2005. La novità è che qualsiasi pattuizione contraria all’obbligo di rilascio della fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 è nulla, risolvendosi quindi alla radice, teoricamente, il problema ed annullandosi i margini convenzionali di trattativa.

La questione però è che, ancora una volta, a nostro giudizio, il legislatore sbaglia mira. La soddisfazione giudiziale che l’acquirente potrà ottenere, quando gli sarà riconosciuta, poco conterà, se il costruttore sarà insolvente, essendo a quel punto le somme versate già ampiamente ed in via pressoché definitiva destinate ad essere dequalificate a chirografo. A poco conta a quel punto vincere la causa, avendo in considerazione che (i) in caso di fallimento l’art. 72 LF consente, con qualche distinguo, al Curatore di decidere se adempiere o meno, ed (ii) in caso di concordato preventivo l’art. 169bis, u.c., LF esclude dalla opzione di scioglimento dai contratti solo i preliminari di acquisto di immobile abitativo di cui all’art. 72, co. 8. LF, e quindi trascritti.

Poche garanzie quindi per l’acquirente, al quale nella sostanza si offrono due sole possibilità di ridurre sostanzialmente il proprio rischio, (i) la scelta del costruttore e (ii) la trascrizione del contratto.

Affidarsi ad operatori seri, finanziariamente solidi, che tale serietà facciano anche valere sul prezzo di acquisto, è certamente comportamento saggio, ed in tal caso la protezione giuridica offerta dal rinnovato e rinforzato D.Lgs 122/2005 ha valore indiscutibile, potendo l’acquirente ottenere anche giudizialmente, ed in qualsiasi momento, la garanzia che gli spetta. Ogni virtuosismo contrattuale di cui fosse stato parte, a questo punto poco importa.

Tuttavia, essendo difficile talvolta valutare il costruttore, l’unico accorgimento in qualche modo tutelante è pretendere la trascrizione del contratto preliminare, che produce per l’acquirente una serie di vantaggi, grazie all’effetto cosiddetto “prenotativo” che l’art. 2645bis C.C. le assegna. In sostanza, in caso di esecuzione sia individuale che concorsuale alle somme versate dal promissario acquirente è riconosciuto un privilegio speciale, condizionato solo al vitalità degli effetti prenotativi alla data di fallimento. Al Curatore la legge riconosce gradi di libertà limitati, escludendosi la possibilità di valutare liberamente se adempiere o meno al preliminare di acquisto dell’abitazione in cui risiedere o dell’immobile in cui stabilire l’attività, che sia trascritto (art. 72, co. 8, LF). Negli altri casi, invece, il Curatore potrà decidere di adempiere e cedere al promissario acquirente l’immobile, contro il saldo del prezzo, o non farlo, dovendogli però riconoscere il privilegio sugli acconti versati. Anche in caso di concordato preventivo la trascrizione è discriminante, non potendo il debitore richiedere lo scioglimento dei contratti di cui all’art. 72, u.c., LF.

Meno significativa, invece, l’inclusione operata dal medesimo art. 10quater del Decreto Casa del coniuge tra i soggetti che possano procedere all’acquisto escludendosi il rischio di revocatoria fallimentare, ex art. 10 D.Lgs 122/2005.

Quindi, trascrivete gente, trascrivete.