20 Luglio 2017

Sale and lease back: la tassazione opera in base alla durata del contratto

di Marco Bargagli Scarica in PDF

Il contratto di “Sale and lease back” è un negozio giuridico atipico con il quale una parte cede un determinato asset di sua proprietà (es. immobile, terreno, fabbricato) nei confronti di un’impresa di leasing la quale, a sua volta, concede in godimento il bene alla stessa impresa cedente, con possibilità di riscattare lo stesso entro una determinata data.

L’Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, nella recente risoluzione 77/E/2017, si è espressa circa il trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione del terreno edificabile effettuata nei confronti di una società di leasing, nell’ambito di una più ampia operazione finanziaria così articolata:

  • la società istante intende finanziare la costruzione di un immobile industriale posto al di sopra di un determinato terreno;
  • sarà sottoscritto un contratto di “Sale and lease back”, che prevede la cessione del terreno edificabile nei confronti di una società di leasing, con lo scopo di finanziare la costruzione del fabbricato;
  • successivamente, al termine della costruzione dell’immobile, la società stipulerà un contratto di locazione finanziaria con la società di leasing, assumendosi l’obbligo di versamento dei canoni periodici ivi compreso il riscatto finale.

In buona sostanza, lo schema negoziale in rassegna prevede la vendita del terreno edificabile nei confronti della società di leasing e, simmetricamente, la stipula di un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto il terreno ceduto ed il fabbricato costruito con il finanziamento erogato dalla società di leasing.

Al fine di individuare correttamente il trattamento fiscale dell’operazione, occorre considerare che:

  • il contratto di locazione finanziaria decorre dopo circa due anni dalla cessione del terreno, lasso temporale necessario per la costruzione del fabbricato;
  • dal punto di vista giuridico, il contratto di “Sale and lease back” viene qualificato come un contratto complesso di durata da cui derivano corrispettivi periodici, come peraltro confermato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la circolare 38/E/2010;
  • a mente dell’articolo 2425-bis, comma 4, del cod. civ. Le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”.

Quindi, sotto il profilo contabile, la plusvalenza realizzata dalla società a seguito della vendita del terreno edificabile, deve essere imputata a conto economico a partire dal momento in cui decorre il contratto di locazione finanziaria (nel caso di specie dopo circa due anni dalla cessione del terreno) e deve essere ripartita per la durata del contratto medesimo.

Prendendo le mosse da questi preliminari concetti logico-giuridici, l’Agenzia delle Entrate, nella citata risoluzione 77/E, ha voluto dapprima chiarire se anche ai fini fiscali la plusvalenza realizzata dalla società a seguito della cessione del terreno deve concorrere nel periodo d’imposta in cui è stata realizzata ossia, di contro, la tassazione deve avvenire sulla base dell’imputazione temporale prevista contabilmente.

A tal fine, il recente documento di prassi richiama i chiarimenti intervenuti con la circolare 38/E/2010, emanata a commento della novella normativa introdotta al comma 4 dell’articolo 2425-bis del codice civile, allorquando era stato chiarito che la plusvalenza realizzata concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile nell’esercizio in cui è realizzata ovvero, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla Legge, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto.

Tuttavia, l’articolo 13-bis del D.L. 244/2016 ha recentemente modificato l’articolo 83 del Tuir, prevedendo che “per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali (…) e per i soggetti, diversi dalle micro-imprese di cui all’articolo 2435-ter del codice civile, che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni del codice civile, valgono, anche in deroga alle disposizioni dei successivi articoli della presente sezione, i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dai rispettivi principi contabili”.

La modifica all’articolo 83 del Tuir introduce, per i soggetti che redigono il bilancio ai sensi del codice civile, regole di determinazione del reddito coerenti con le nuove modalità di rappresentazione contabile, estendendo, ove compatibili, le modalità di determinazione del reddito imponibile previste per i soggetti IAS/IFRS adopter.

Quindi, sulla base della nuova formulazione dell’articolo 83 del Tuir, l’imputazione temporale del provento prevista in ambito civilistico assume piena rilevanza anche ai fini fiscali.

In definitiva, la plusvalenza realizzata dalla società concorrerà alla formazione del reddito e dovrà essere ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, dal momento della decorrenza del medesimo.

Il nuovo bilancio d’esercizio e le implicazioni fiscali