15 Gennaio 2014

Rivalutazione terreni: la perizia deve indicare la data cui si riferisce

di Luigi Scappini Scarica in PDF

La Legge di Stabilità per il 2014 (Legge n. 147/2013) ha reintrodotto la possibilità di procedere alla rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni sociali detenuti non in regime di impresa ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza da assoggettare a tassazione quale reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 Tuir.

L’istituto non rappresenta una novità dal momento che nell’arco di poco più di un decennio il Legislatore ha più volte proposto tale strumento utilizzando sempre la costruzione della prima versione e cioè gli articoli 5 e 7 della L. n.448/01.

Anche questa il comma 156 dell’articolo unico della Legge n. 147/2013 ha solo modificato le date contenute nel D.L. n.282/02 di modo che risultano rideterminabili i valori relativi a terreni e partecipazioni sociali detenuti al 1° gennaio 2014.

A tal fine sarà necessario procedere alla redazione e al relativo giuramento di una perizia di stima nel termine del 30 giugno 2014, data entro cui sarà necessario procedere al versamento dell’imposta sostitutiva, nella misura del 4%, previsto, alternativamente, in unica soluzione o in tre rate di pari importo. In questa seconda ipotesi, le rate, a decorrere dalla seconda, scontano gli interessi nella misura del 3% annuo.

La perizia di stima deve essere effettuata da un professionista iscritta agli Albi di: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili.

In merito al momento in cui deve essere effettuata e giurata la perizia di stima, fermo restando il termine ultimo indicato dalla norma di legge, si segnala una discrasia tra prassi e giurisprudenza. infatti, la prima con la circolare n.47/E/11 ha affermato come “nel caso di cessione dei terreni, è necessario che la redazione e il giuramento della perizia siano antecedenti alla cessione del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso.”, mentre la giurisprudenza di legittimità ha recentemente avuto modo di affermare con la sentenza n.19062 del 9 maggio 2013 come la perizia possa essere giurata anche in data posteriore a quella in cui è avvenuta la compravendita immobiliare.

Proprio in merito alle corrette modalità di redazione della perizia di stima la CTR del Veneto, sezione 16, con la sentenza n.5 del 18 gennaio 2013 ha disconosciuto il valore di una perizia priva della data cui fa riferimento la valutazione peritale.

Al contrario la CTP di Treviso, sezione 2 con la sentenza n. 103 del 1 dicembre 2010, in primo grado, aveva accolto il ricorso del contribuente sulla base del principio per cui era palese che, pur in assenza della data, nel caso di specie il 1° luglio 2003, la valutazione si riferisse alla stessa, poiché dal rogito notarile risultava evidente che la stima era stata fatta per potersi avvalere della facoltà riconosciuta dalla Legge n. 448/2001, ritenendo, quindi quello del contribuente, un mero errore di natura formale e non sostanziale che conseguentemente non inficia il valore periziato.

La commissione regionale, nel disconoscere il valore periziato sottolinea come la perizia “non solo non determina il valore riferito alla data del 1 luglio 2003, ma individua positivamente il valore del compendio immobiliare in oggetto con riferimento al momento in cui la perizia è stata effettuata.”, per proseguire evidenziando che “Nessun riferimento risulta effettuato dalla perizia a date diverse, né alcun cenno è fatto allo scopo per il quale la perizia è compiuta e in particolare all’utilizzo della perizia stessa ai fini del beneficio …”.

L’articolo 7, comma 1 della Legge n.448/2001 prevede che ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza “… può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data (nel caso di specie il 1° luglio 2003) determinato sulla base di una perizia giurata di stima”.

Il testo della norma è incontrovertibile, infatti, siamo in presenza di una rideterminazione del valore di un terreno. In altri termini, viene consentita la possibilità di procedere, al verificarsi del requisito del possesso a una data prestabilita, a una rideterminazione ai fini fiscali del valore riconosciuto tramite il versamento di una imposta sostitutiva che rappresenta una anticipazione del gettito Irpef che lo Stato incassa.

A nulla può valere la circostanza che in un secondo momento la data venga evidenziata nel rogito notarile in quanto la norma non è di sistema, bensì agevolativa e in quanto tale, ai fini della sua corretta applicazione, ne devono essere verificati tutti i requisiti richiesti, senza possibilità che essi siano evinti da elementi esterni quale il successivo rogito.

Infatti, il perfezionamento della rivalutazione si ha con la redazione e giuramento della perizia di stima nel termine stabilito dalla legge e nel relativo versamento dell’imposta, come confermato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 35/E/2004.

Il valore rivalutato dovrà essere indicato anche nella prima dichiarazione utile e più precisamente nel quadro RM del modello Unico. In mancato adempimento, tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 1/E/2013 non comporta il venir meno degli effetti della rivalutazione.