9 Settembre 2019

Riserva di nomina e nota di variazione Iva

di Sandro Cerato Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

La riserva di nomina contenuta nel preliminare di vendita immobiliare consente l’emissione di una nota di variazione in diminuzione rilevante ai fini Iva se la clausola rispetta i precetti civilistici previsti in materia.

Nella pratica operativa è usuale l’inserimento nei contratti preliminari di vendita immobiliare di clausole che consentono al contraente di designare in un momento successivo il soggetto che interverrà in sede di stipula del contratto definitivo.

Gli articoli 1401 e seguenti cod. civ. prevedono alcuni requisiti affinché la clausola esplichi i propri effetti, stabilendo in primo luogo che la riserva di nomina deve essere pattuita al momento della conclusione del contratto e che la dichiarazione di nomina sia effettuata nel termine di 3 giorni dalla stipula dell’accordo (o nel diverso termine previsto nell’atto tra le parti).

La dichiarazione di nomina deve essere portata a conoscenza dell’altro contraente e deve essere altresì accompagnata dall’accettazione della persona nominata.

L’aspetto più delicato consiste nell’apposizione del termine, che secondo la giurisprudenza consolidata deve essere certo e definito, con la conseguenza che non sono efficaci clausole che genericamente rinviano al momento della conclusione del contratto definitivo.

Premesso che il contratto preliminare, quale accordo avente effetti obbligatori e non reali, non produce alcun effetto ai fini Iva, l’eventuale corresponsione di un acconto in tale sede genera il momento impositivo ai sensi dell’articolo 6 D.P.R. 633/1972, limitatamente all’importo pagato a tale titolo. Pertanto, in presenza di promissario venditore soggetto Iva tale somma può rilevare ai fini di tale tributo imponendo l’emissione di una fattura soggetta ad Iva.

Se, per effetto della riserva di nomina, in un momento successivo (dopo la corresponsione dell’acconto) subentra un contraente diverso al momento della stipula dell’atto, è necessario verificare quali siano le conseguenze ai fini Iva.

Sul punto, la risoluzione 212/E/2009 ha chiarito che nel contratto per persona da nominare si ammette, in linea di principio, la possibilità di emettere una nota di variazione in diminuzione ai fini Iva in applicazione dell’articolo 26, comma 2, D.P.R. 633/1972, per l’importo incassato a titolo di acconto, e successiva emissione di nuova fattura per l’intero importo a carico del soggetto nominato.

Prima della citata risoluzione, già la DRE Emilia Romagna, risposta n. 909-20845 del 09.05.2002, aveva avallato la possibilità di emettere una nota di variazione in diminuzione ai sensi dell’articolo 26 D.P.R. 633/1972 poiché a seguito della nomina del nuovo soggetto quest’ultimo assume i diritti e gli obblighi previsti in contratto con effetto dal momento della stipula (“ex tunc”).

In altre parole, l’atto di nomina provoca un effetto sostitutivo-risolutivo che consente appunto l’emissione della nota di variazione. Tale possibilità, in presenza di una nomina valida, non incontra il limite temporale di un anno poiché la stessa non rientra tra gli accordi sopravvenuti tra le parti (che troverebbero il limite temporale di un anno).

È bene, tuttavia, ricordare che la stessa risoluzione 212/E/2009 ha precisato che l’emissione della nota di variazione in diminuzione è consentita solamente laddove la clausola rispetti le prescrizioni civilistiche, ragion per cui qualora il contratto preliminare non preveda un termine certo per la dichiarazione di nomina (come accade laddove si indichi un termine generico collegato al futuro contratto definitivo), il soggetto obbligato alla stipula del definitivo è l’originario contraente e non il soggetto nominato.

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