1 Aprile 2019

Riflessi Iva dell’intenzione di demolire il fabbricato oggetto di cessione

di Marco Peirolo Scarica in PDF

L’Avvocato generale presso la Corte di giustizia UE, nelle conclusioni presentate il 19 marzo 2019 in merito alla causa C-71/18 (KPC Herning), è intervenuto sulla portata dell’articolo 135, par. 1, lett. j), Direttiva 2006/112/CE, secondo cui sono esenti da Iva “le cessioni di fabbricati o di una frazione di fabbricato e del suolo ad essi pertinente (…)”.

La questione che si pone è se l’intenzione delle parti sia preminente rispetto alla natura oggettiva dell’operazione, cosicché la cessione del terreno sul quale insiste il fabbricato destinato ad essere, in tutto o in parte, demolito ai fini della successiva costruzione del nuovo fabbricato, anziché esente da imposta, è imponibile, integrando la previsione della successiva lett. k) del par. 1 dell’articolo 135 Direttiva 2006/112/CE, che considera tale, cioè imponibili, le cessioni di terreni edificabili.

In sostanza, la volontà dell’acquirente di demolire il fabbricato per costruirne ex novo un altro è idonea ad incidere sulla natura dell’operazione, che da cessione di fabbricato diventa cessione di terreno edificabile?

Il dubbio è sorto dalla sentenza Don Bosco (causa C-461/08 del 19.11.2009), con la quale la Corte ha escluso che l’esenzione prevista per le cessioni di terreni non edificabili sia applicabile alla “cessione di un terreno su cui sorge ancora un vecchio fabbricato che deve essere demolito, affinché venga eretta al suo posto una nuova costruzione, e la cui demolizione a tale scopo, assunta dal venditore, è già iniziata prima di tale cessione”.

Le considerazioni svolte dall’Avvocato UE portano a ritenere che la qualifica dell’operazione deve essere definita in funzione delle circostanze esistenti al momento dell’effettuazione della cessione e non degli eventi che si presume accadranno in futuro.

In definitiva, l’intenzione delle parti, dichiarata in sede di contratto, non può assumere rilevanza prevalente rispetto alle caratteristiche oggettive dell’operazione, essendo “pertinente solo se riguarda l’obiettivo perseguito dalle stesse mediante l’operazione di cui trattasi. Per contro, l’intenzione delle parti ha scarsa o nessuna rilevanza allorché – come nel caso di specie – riguarda ciò che si presume accadrà in futuro all’oggetto dopo la sua cessione, per effetto dell’intervento di terzi”.

In proposito, è significativa la posizione assunta dalla giurisprudenza unionale nella sentenza Teleos (causa C-409/04 del 27.09.2007), secondo cui “l’obbligo, per l’amministrazione finanziaria, di effettuare indagini al fine di accertare la volontà del soggetto passivo sarebbe contrario agli scopi del sistema comune dell’Iva di garantire la certezza del diritto e di agevolare le operazioni inerenti all’applicazione dell’imposta dando rilevanza, salvo in casi eccezionali, alla natura oggettiva dell’operazione di cui trattasi”. La Corte, nel medesimo arresto, ha sottolineato che la classificazione di un’operazione deve essere necessariamente effettuata “in base ad elementi oggettivi”.

Ritornando al caso in esame, l’Avvocato UE ha rilevato che la fattispecie considerata è diversa da quella dedotta nella causa Don Bosco, ove l’acquirente ha inteso costruire nuovi fabbricati sul terreno acquistato per sostituire quelli che lo stesso venditore stava demolendo nel momento in cui è stata conclusa l’operazione. In pratica, l’acquirente ha acquistato un terreno che, in linea di principio, risultava pronto per essere nuovamente edificato, dovendo pertanto ritenere priva di rilevanza la circostanza che tale situazione si sarebbe concretizzata solo successivamente al trasferimento della proprietà del terreno.

Nella causa C-71/18 in commento, invece, la cessione del fabbricato è stata effettuata senza che fossero già iniziati i lavori di demolizione, la cui data di avvio non risultava neppure nota e che, peraltro, sarebbero stati eseguiti dal successivo acquirente del terreno, al quale il primo acquirente lo avrebbe rivenduto.

A favore dell’esenzione, l’Avvocato generale ha compiuto due ulteriori considerazioni che prendono lo spunto dalla finalità della detassazione prevista dal citato articolo 135, par. 1, lett. j), Direttiva 2006/112/CE, vale a dire l’assenza di valore aggiunto generato da un fabbricato non nuovo.

Nella prospettiva della Corte di giustizia – secondo cui “la vendita di un fabbricato successiva alla sua prima cessione a un consumatore finale, che segna la fine del processo di produzione, non produce un valore aggiunto significativo e deve quindi, in linea di principio, essere esente da imposta” (causa C-308/16 del 16.11.2017, Kozuba Premium Selection) – difficilmente l’operazione controversa potrebbe giustificare l’applicazione dell’Iva se, come accaduto, il fabbricato preesistente non è stato demolito in modo da consentire il successivo incremento di valore dovuto alla costruzione del nuovo fabbricato.

La distinzione, rilevante ai fini del regime impositivo in concreto applicabile, tra vecchi e nuovi fabbricati potrebbe essere facilmente elusa, determinando la violazione del principio di neutralità fiscale, laddove la vendita di un terreno sul quale insiste un fabbricato che possa essere ancora essere sfruttato economicamente dovesse essere qualificata come vendita di un terreno edificabile.