15 Marzo 2016

Riduzione IMU e TASI per i comodati: possibile un “doppio bonus”

di Fabio Garrini Scarica in PDF

Una delle previsioni che ha destato interesse in questo inizio di 2016 è quella contenuta nella Legge di Stabilità riguardante la riduzione del 50% a favore degli immobili offerti in uso gratuito ai familiari; si tratta di una previsione che presenta numerose (e, a parere di chi scrive, ingiustificate) complicazioni operative, che devono però essere puntualmente esaminate vista la varietà delle situazioni che la realtà di studio propone. Sul punto constano i chiarimenti che il MEF ha fornito con la risoluzione 1/DF del 17 febbraio 2016, indicazioni che aiutano a fugare i dubbi su alcuni degli aspetti più controversi.

Oltre alle indicazioni ministeriali, vanno annoverare le interpretazioni fornite dall’IFEL, la fondazione di ricerca che fa capo all’ANCI, l’associazione Nazionale dei Comuni Italiani, contenute nelle FAQ pubblicate il 24 febbraio 2016.

La disciplina in commento, per la fruizione del bonus, impone significative limitazioni. Ma esiste un aspetto che, al rispetto delle condizioni prefissate, promette di rendere particolarmente conveniente detta fattispecie.

 

L’uso gratuito

L’art. 1, c. 10, della L. 208/2015 ha inserito, nel c. 3 dell’art. 13 del DL 201/2011 la lett. 0a) che prevede un ulteriore caso, rispetto a quelli già presenti, di riduzione della base imponibile dell’IMU, applicabile anche ai fini TASI, secondo quanto chiarito dalla risoluzione 1/DF/16: la base imponibile è ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori / figli e figli / genitori), che le utilizzano come abitazione principale. A tal fine il contratto deve essere registrato, il comodante deve possedere un solo immobile in Italia e deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Il comodante, comunque, in tale Comune può possedere un secondo immobile (anche questo non di lusso), da destinare a propria abitazione principale.

La stessa Legge di Stabilità sopprime la possibilità che in precedenza aveva il Comune di equiparare all’abitazione principale le abitazioni date in comodato. Come precisato dalla risoluzione 1/DF/2016 si deve concludere che i Comuni non possono più prevedere, attraverso l’esercizio della propria potestà regolamentare, tale forma di equiparazione. Al contrario, il Comune può stabilire, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, un’aliquota agevolata, purché non inferiore allo 0,46 per cento, atteso che il c. 6 del citato art. 13 del DL 201/2011 consente allo stesso di modificare l’aliquota di base, in aumento o in diminuzione, entro il limite di 0,3 punti percentuali. Da notare che il Comune può stabilire requisiti diversi per fruire di tali aliquote agevolate (ad esempio un grado di parentela diverso o rendendo irrilevante l’eventuale possesso di altri immobili).

Al riguardo l’IFEL osserva come, in caso di aliquote agevolate nel 2015 per immobili in comodato, nel 2016 il Comune deve mantenere l’agevolazione, per non aumentare l’imposta rispetto al 2015 (la Legge di stabilità vieta infatti ai Comuni di incrementare le aliquote d’imposta).

Conseguentemente, viene notato, vi saranno casi di cumulo tra l’agevolazione comunale e quella statale. Pertanto, se l’aliquota stabilità dal Comune è del 6 per mille a favore dei fabbricati offerti in uso gratuito, al rispetto dei requisiti stabiliti dalla Legge di Stabilità si applicherà la riduzione al 50% facendo riferimento all’aliquota, nell’esempio, del 6 per mille.

Qualora, al contrario, fosse applicabile solo l’agevolazione Comunale, non serve la registrazione del contratto di comodato, a meno che non sia il regolamento stesso a richiedere tale adempimento per poter fruire del bonus.

Per calcolare la tassazione degli immobili dati in uso gratuito sarà quindi necessario valutare nel dettaglio le previsioni di ogni singolo regolamento.