1 Luglio 2019

Rent to buy: trattamento fiscale per i concedenti non imprenditori

di Federica Furlani Scarica in PDF

L’articolo 23 D.L. 133/2014 ha disciplinato nel nostro ordinamento il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (c.d. rent to buy), contratto in base al quale viene conferito al conduttore l’immediato godimento di un immobile, rinviando al futuro l’eventuale trasferimento della proprietà, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.

Chiarimenti in merito alla disciplina fiscale da applicare alla suddetta fattispecie contrattuale sono stati forniti dalla circolare 4/E/2015, che ha innanzitutto precisato che si tratta di un negozio giuridico complesso caratterizzato:

  • dal godimento dell’immobile per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto, godimento che va assimilato, ai fini fiscali, alla locazione;
  • dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile, che va ad assumere natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento e deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile;
  • dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile, dove trova applicazione la normativa fiscale prevista per i trasferimenti immobiliari.

Definita l’operazione, soffermandoci sul trattamento fiscale, per i concedenti che non agiscono in regime di impresa, previsto durante la fase di concessione in godimento dell’immobile: la relativa quota di canone percepita, non essendo corrispettivo del trasferimento della proprietà dell’immobile stesso, deve essere assoggettata a imposizione in base alla disciplina dei redditi fondiari, essendo assimilata, ai fini fiscali, alla locazione.

L’articolo 26 Tuir prevede che “i redditi fondiari concorrono indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale… per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso“.

Le quote dei canoni previste a fronte del godimento dell’immobile devono pertanto considerarsi per il proprietario/concedente redditi di fabbricati da assoggettare ad Irpef in base alle regole dettate dall’articolo 37, comma 4-bis, Tuir per le locazioni, secondo cui se il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%, è superiore al reddito medio ordinario (rendita catastale rivalutata), il reddito imponibile è quello del canone di locazione al netto di tale riduzione.

In alternativa al regime ordinario, il proprietario di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il regime della “cedolare secca”, che comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (21%).

Qualora, successivamente, il conduttore eserciti il diritto di acquisto – e si proceda, dunque al trasferimento di proprietà del bene –  per il concedente il corrispettivo del trasferimento dell’immobile deve essere assoggettato ad imposizione in base alla disciplina dei redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir che attrae a tassazione le “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni“, da determinarsi, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, Tuir, quale differenza positiva tra il corrispettivo percepito, comprensivo delle quote del canone imputate ad acconto prezzo, e il costo di acquisto dell’immobile.

Le quote del canone imputate ad acconto prezzo, costituendo parte del corrispettivo del trasferimento, devono essere assoggettate a imposizione in base alla citata disciplina dei redditi diversi.

Tali quote diventeranno quindi imponibili per il proprietario/concedente non durante il periodo di godimento, ma al momento della cessione dell’immobile, ossia quando il conduttore si avvale del diritto di acquistarlo, al ricorrere delle condizioni previste dal citato 67, tra cui quella della cessione entro il termine di 5 anni dall’acquisto o costruzione.

Se invece la cessione dell’immobile interviene in una data successiva, il corrispettivo che il proprietario riceve non rileva ai fini delle imposte dirette.

Ad esempio, nei confronti di un contribuente che ha acquistato un immobile il 3 settembre 2014 e successivamente lo concede in locazione mediante il contratto di rent to buy, l’eventuale plusvalenza è assoggettata a tassazione, come reddito diverso, se il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene entro il 2 settembre 2019.

Infine, nell’ipotesi cui il conduttore non eserciti il diritto di acquistare l’immobile entro il termine prestabilito, la restituzione da parte del proprietario delle quote dei canoni imputata ad acconto prezzo non assume alcuna rilevanza reddituale.

La parte dell’acconto prezzo eventualmente trattenuta dal proprietario, al fine di remunerarlo per il diritto di acquisto concesso al conduttore in sede di stipula del contratto, costituirà un reddito diverso, derivante dall’assunzione di obblighi di permettere ai sensi dell’articolo 67, comma 1, Tuir, imponibile per un importo corrispondente a quanto trattenuto.

Nella diversa ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, le quote dei canoni imputate ad acconto prezzo, eventualmente trattenute dal concedente a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto, costituiranno per il concedente redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi riconducibili a quelli di fare, non fare e permettere, di cui all’articolo 67, comma 1, lett. l), Tuir.

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