11 ottobre 2018

Il rent to buy per l’acquisto del fondo rustico

di Luigi Scappini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Il rent to buy, introdotto con l’articolo 23 D.L. 133/2014, rappresenta una forma contrattuale che si caratterizza per la compresenza, da un lato, di un contratto di affitto di un bene immobile a un soggetto che quindi ne godrà l’utilizzo sin da subito e, dall’altro, di un contratto di compravendita a effetti obbligatori: un contratto preliminare di compravendita o un patto d’opzione.

Il rent to buy è strutturato in modo tale da consentire al promissario acquirente di entrare nel pieno godimento del bene sin da subito e di garantirsi al contempo una sorta di prenotazione sull’acquisto da effettuarsi a una data prestabilita. A questo si aggiunge l’ulteriore vantaggio rappresentato dalla circostanza per cui, in piena libertà, le parti possono stabilire quanta parte del canone di locazione vada considerato quale anticipo da scomputarsi dal prezzo finale di cessione.

Questa tipologia di contratto si rende applicabile, stante il dato normativo, a tutti i contribuenti e può avere a oggetto qualsivoglia tipologia di immobile, quindi anche i fondi rustici, comunemente denominati terreni agricoli.

Il contratto di rent to buy può, quindi, rappresentare un utile e versatile strumento da utilizzare in sede di acquisto di terreni da parte di imprenditori agricoli o aspiranti tali.

All’acquisto, in presenza dei requisiti di legge richiesti, potranno essere avocate le agevolazioni previste per la cd. piccola proprietà contadina e consistenti, come noto, in un sostanzioso abbattimento del carico fiscale.

Il contratto di rent to buy, in particolare, diviene un utile strumento strategico soprattutto per quei soggetti che si affacciano per la prima volta nel mondo dell’agricoltura e sono sprovvisti dei requisiti per fruire delle agevolazioni riservate a coltivatori diretti e Iap.

Come noto, l’articolo 1 D.Lgs. 99/2004 ha introdotto la figura dell’imprenditore agricolo professionale, definito come colui che deve avere adeguate conoscenze in ambito agrario (in caso di assenza sopperibili con corsi), dedicare la maggior parte del proprio tempo lavorativo alle attività agricole e ritrarre dalle stesse la prevalenza del proprio reddito complessivo.

Il comma 5-ter introduce la figura dello Iap in itinere, stabilendo che le disposizioni relative allo Iap si estendono anche ai soggetti persone fisiche o società che, pur non in possesso dei requisiti richiesti, abbiano presentato istanza di riconoscimento della qualifica alla Regione competente che rilascia apposita certificazione, nonché si siano iscritti all’apposita gestione dell’Inps.

Tali soggetti, tuttavia, hanno 24 mesi di tempo, a decorrere dalla data di presentazione dell’istanza di riconoscimento, salvo diverso termine stabilito dalle singole Regioni, per acquisire i requisiti richiesti, pena la decadenza degli eventuali benefici conseguiti.

Lo Iap in itinere presuppone, quindi, il rispetto dei requisiti richiesti con la conseguenza che l’attività deve originare sin da subito una fonte reddituale per il richiedente.

Questo spesso non si tiene in considerazione; si pensi all’implementazione di un noccioleto o ancora alla realizzazione di un vigneto. È di tutta evidenza che in questi casi l’aspirante Iap per un primo periodo non potrà rispettare il requisito richiesto, ecco che allora potrà tornare utile concordare l’acquisto del fondo rustico attraverso un contratto di rent to buy.

In questo modo si riesce a sopperire alla mancanza di redditività iniziale dell’attività, procrastinando, comunque entro un lasso temporale pattuito in piena libertà tra le parti, il passaggio di proprietà del fondo.

Allargando la visuale di analisi, non si può non domandarsi se questa tipologia di contratto sia sottoposta alle regole specifiche degli affitti di fondi rustici disciplinati dalla L. 203/1982.

La risposta non può che essere positiva, ed allora è necessario domandarsi come possa interagire la regola di cui all’articolo 1 L. 203/1982 secondo cui, a tutela degli investimenti dell’affittuario, la durata dei contratti è pari ad almeno 15 anni, e la previsione contenuta nell’articolo 23 D.L. 133/2014 di garanzia prenotativa sul fondo oggetto di contratto massimo decennale, in deroga alla disciplina ordinaria di cui all’articolo 2645-bis cod. civ.: è di tutta evidenza che i contratti di rent to buy verrano stipulati prevedendo una durata massima della locazione pari a 10 anni.

La riposta va trovata nell’articolo 45 L. 203/1982 ai sensi del quale “Sono validi tra le parti, anche in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, gli accordi, anche non aventi natura transattiva, stipulati tra le parti stesse in materia di contratti agrari con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale …”.

Per approfondire questioni attinenti all’articolo vi raccomandiamo il seguente corso:

La fiscalità dell’impresa agricola