30 Gennaio 2015

Recupero a tassazione di plusvalenze per cessione di fabbricati

di Luigi Ferrajoli Scarica in PDF

La C.T.P. Prato, con sentenza n. 329/2014 del 10.10.2014, si è pronunciata sul controverso tema della riqualificazione di una cessione di immobile da demolirsi come cessione di area edificabile.

Con la richiamata pronuncia detta C.T.P. ha difatti confermato la bontà dell’operato dell’AdE, che aveva posto in essere tale riqualificazione e l’accertamento, in danno dei contribuenti, del maggior reddito frutto dell’emersione della relativa plusvalenza.

Oggetto del contendere risultava essere la cessione di una quota di un manufatto ad uso artigianale interessato da un permesso di demolizione e ricostruzione rilasciato dal Comune.

L’Amministrazione finanziaria aveva ritenuto che detta compravendita riguardasse non tanto l’immobile in questione, bensì il terreno edificabile sottostante ed aveva, di conseguenza, provveduto a recuperare a tassazione la plusvalenza emergente da tale riqualificazione.

La sentenza in esame prende avvio dal dato testuale della disposizione dell’art.67, comma 1, lett. b) Tuir, che assoggetta a tassazione nella categoria dei “redditi diversi” quelle plusvalenze che emergono dall’atto di cessione a titolo oneroso dei terreni che risultino edificabili in virtù delle previsioni degli strumenti urbanistici in quel momento vigenti.

La C.T.P. Prato, alla luce delle concrete caratteristiche dell’operazione commerciale, ha ritenuto corretta la valutazione operata dall’AdE.

Il manufatto ad uso magazzino (con relativo appezzamento di terreno) avrebbe infatti dovuto lasciare spazio nel prosieguo alla realizzazione di un immobile deputato ad accogliere civili abitazioni.

La ulteriore capacità edificatoria, a detta della C.T.P., avrebbe trovato effettiva concretizzazione a fronte della richiamata concessione del permesso di demolizione e costruzione.

La C.T.P. Prato, nel motivare la posizione assunta, ha richiamato la giurisprudenza nomofilattica in materia, provvedendo a chiarire come eventuali argomentazioni da essa desumibili in favore delle parti ricorrenti risultino inconferenti rispetto alla fattispecie esaminata.

Il fatto che il terreno di cui si ragiona non sia “suscettibile di utilizzazione edificatoria” bensì già edificato (in quanto su di esso già insiste il noto fabbricato) non osterebbe alla ripresa a tassazione della cessione che lo riguarda.

A detta della C.T.P., infatti, l’ulteriore potenzialità edificatoria del terreno ceduto (alla luce delle concrete circostanze interessanti tale compravendita) assurgerebbe addirittura al ruolo di dato oggettivo attuale non inficiato da incertezze di sorta (legate alle future determinazioni delle parti sul punto).

La conclamata esistenza del permesso di costruire integrerebbe il primo degli elementi in grado di far propendere per la natura oggettiva di detta ulteriore capacità edificatoria.

Altre risultanze fattuali, inoltre, avallerebbero tale convincimento mento; primo fra tutti, il fatto che i venditori del terreno avessero provveduto a versare le prime rate del contributo di costruzione che il Comune domandava.

Secondo la C.T.P. Prato, inoltre, rileverebbe il fatto che le parti avessero richiesto una serie di agevolazioni ed esenzioni fiscali, che la normativa riservava alle cooperative edilizie di abitazione ai fini dell’acquisto di fabbricati, da destinarsi alla realizzazione di appartamenti da destinarsi nel prosieguo ai soci delle stesse.

La funzione economica dell’atto di compravendita non potrebbe, per la C.T.P., identificarsi effettivamente con il trasferimento del vetusto magazzino, ciò a causa dell’eccessivo ammontare del prezzo stabilito tra le parti, più consono a contraddistinguere un’operazione commerciale avente ad oggetto la cessione di un terreno edificabile.

La critica che la C.T.P. Prato ha mosso in danno dell’accertamento impugnato riguarda piuttosto il mancato assoggettamento a tassazione separata della plusvalenza emersa a seguito della riqualificazione contrattuale.

La stessa, infatti, era stata ritenuta ordinariamente tassabile dall’AdE, allorquando, in virtù della propria natura, avrebbe dovuto essere considerata sussumibile nell’alveo applicativo dell’art. 17 Tuir e ciò indipendentemente dal fatto che i contribuenti accertati non avessero spontaneamente provveduto a richiedere l’applicazione di detta disposizione per il tramite della dichiarazione dei redditi.

I contribuenti interessati, infatti, ove avessero ritenuto di non avvalersi di tale particolare modalità di tassazione, avrebbero dovuto darne esplicitamente contezza in sede di dichiarazione dei redditi (cosa che non era accaduta).

La sentenza esaminata arricchisce dunque il novero delle pronunce rese in materia, che è di certo destinato ad implementarsi in futuro stante la delicatezza dell’argomento.

 

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