5 Ottobre 2022

“Prima casa” e termine di trasferimento della residenza per l’immobile non ultimato

di Sandro Cerato Scarica in PDF

Con la recente sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 26604 del 09.09.2022), i Giudici hanno precisato che non decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che, prima del decorso di 18 mesi dall’acquisto, abbia inoltrato all’Amministrazione finanziaria una istanza di interpello, per domandare se, nel suo caso, il trasferimento della residenza dovesse avvenire entro 18 mesi dal rogito, ovvero in un termine diverso, tenendo conto che l’immobile non era ultimato.

Ai sensi della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, l’acquirente privato può fruire delle agevolazioni descritte in precedenza in presenza delle seguenti condizioni:

  • l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (la dichiarazione sull’impegno a trasferire la residenza deve essere espressa a pena di decadenza in atto) o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende (ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano);
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

Focalizzando l’attenzione sul requisito che impone il trasferimento della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato, nel caso oggetto della sentenza n. 26604/2022 il contribuente aveva acquistato un immobile in corso di costruzione, impegnandosi in atto a trasferire la residenza entro 18 mesi.

Prima dello scadere del termine, però, egli aveva inoltrato all’Agenzia delle Entrate un’istanza di interpello preventiva domandando se, trattandosi di immobile in costruzione, i 18 mesi per il trasferimento decorressero dal rogito o da un momento diverso, sentendosi rispondere che, in caso di acquisti “al rustico” il termine (18 mesi) per il trasferimento della residenza decorre dall’ultimazione dei lavori.

L’effettivo trasferimento della residenza, quindi, era avvenuto poco meno di tre anni dopo il rogito. In questo contesto – afferma la Corte di Cassazione – l’avviso emesso dall’Agenzia delle Entrate per accertare la decadenza per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi non è legittimo, in quanto la risposta all’interpello preventivo ha efficacia vincolante per l’Amministrazione finanziaria con riferimento al caso oggetto di interpello.

Per completezza, si segnala che relativamente ai fabbricati in corso di costruzione, dapprima la giurisprudenza (Cassazione n. 7259/1995, Cassazione n. 8163/2002 e Cassazione n. 18300/2004) e poi l’Amministrazione finanziaria (circolare 38/E/2005) hanno riconosciuto l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa”, purché l’immobile in corso di costruzione presenti potenzialmente le caratteristiche dell’immobile non di lusso idoneo ad un uso abitativo.

Tuttavia, con la risposta ad interpello n. 357/2019, la stessa Agenzia delle entrate ha meglio chiarito che l’agevolazione “prima casa” non può trovare applicazione per l’acquisto di unità collabenti, catastalmente classificate F/2, trattandosi di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente reddito.

In applicazione di tali principi, è stato conseguentemente escluso che l’agevolazione “prima casa” potesse trovare applicazione avuto riguardo all’acquisto di un gruppo di 4 trulli diroccati con annesso pollaio e deposito (classificati F/2 a Catasto), che l’acquirente intendeva ristrutturare e adibire ad abitazione principale.