13 Dicembre 2021

Prelievo Imu ridotto sui fabbricati invenduti delle imprese

di Fabio Garrini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Ai fini Imu è prevista un’agevolazione a favore delle imprese costruttrici che non sono riuscite a vendere i propri immobili: per tale fattispecie è infatti prevista un’aliquota ridotta che, dal 2022, dovrebbe evolvere in un’esenzione d’imposta.

Si tratta comune di un beneficio che è subordinato alla verifica di diversi requisiti, prima di tutto la natura del soggetto possessore dell’immobile.

 

Benefici Imu solo per il costruttore

Anche nella nuova Imu, in vigore dal 2020 (in precedenza analoga previsione era contenuta nell’articolo 2 D.L. 102/2013) è stata introdotta una specifica agevolazione volta a supportare le imprese di costruzione.

Il comma 751 della L. 160/2019, infatti, stabilisce che, fino all’anno 2021, l’aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (i cosiddetti “beni merce”), fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (da una interpretazione ufficiosa resa dal Mef, anche una locazione transitoria farebbe perdere per sempre il diritto a fruire dell’agevolazione in relazione allo specifico immobile), è pari allo 0,1%. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25% o diminuirla fino all’azzeramento.

Si tratta di un vantaggio di non poco conto visto che il prelievo sulla categoria degli altri fabbricati spesso si assesta nei pressi del massimo della forchetta delle aliquote Imu prevista dal comma 754, pari al 1,06% (se non addirittura l’1,14% qualora il Comune abbia “azionato” la maggiorazione prevista al comma 755).

A decorrere dal 2022 tali fabbricati, salvo interventi normativi in senso diverso, saranno esenti dall’Imu.

Si tratta di una previsione di significativo interesse, che permette di non gravare eccessivamente il conto economico delle imprese immobiliari che faticano a collocare sul mercato i propri fabbricati, che però deve essere attentamente esaminata per evitare una applicazione errata.

Prima di tutto va ricordato che l’agevolazione è indirizzata ai soli fabbricati (di ogni tipologia catastale, quindi tanto a destinazione abitativa quanto a destinazione commerciale).

Al contrario, nessun beneficio (in tal senso) spetta alle aree fabbricabili e ai terreni agricoli.

Sul punto va ricordato che i fabbricati in corso di costruzione, fino al termine dei lavori, ai sensi del comma 746, ai fini Imu sono assoggetti al prelievo come fossero terreni edificabili, quindi senza poter beneficiare dell’aliquota ridotta prevista per i fabbricati invenduti. L’agevolazione è quindi applicabile solo a partire dalla data di fine dei lavori.

L’aliquota ridotta in commento spetta unicamente ai soggetti passivi che possono qualificarsi come “imprese costruttrici”; questo significa che una volta alienato l’immobile, non sarà più possibile per nessun soggetto beneficiare dell’agevolazione in commento.

Mutuando quanto già chiarito in relazione al comparto Iva (si veda sul punto, da ultima, la circolare 22/E/2013) l’agevolazione in commento va riconosciuta all’impresa che ha costruito l’immobile anche se tale attività non risulta essere l’attività tipica, così come nel caso in cui l’attività di costruzione sia del tutto occasionale.

Si intendono imprese costruttrici, oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori (quindi affidano a terzi in appalto la costruzione dei fabbricati).

Qualora siano state poste in essere trasformazioni sostanziali soggettive (fusioni, scissioni, conferimenti d’azienda, ecc.) si realizza una continuità nella posizione giuridica del soggetto: conseguentemente, la qualifica di “costruttore” eventualmente presente in capo al dante causa si trasferisce agli aventi causa, a seguito di queste operazioni straordinarie.

Come chiarito dal Ministero dell’Economia (risoluzione 11/DF/2013), tale agevolazione spetta anche a favore dei fabbricati che siano stati oggetto di interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett c), d) ed e), D.P.R. 380/2001, ossia interventi edilizi “pesanti”, qualora le imprese che hanno eseguito tali interventi non siano riuscite a collocarli sul mercato.

Il beneficio spetta evidentemente solo dalla data di fine dei lavori in quanto precedentemente il prelievo avviene con le modalità previste per le aree fabbricabili.

Nessuna agevolazione invece spetta a favore dei fabbricati che siano stati solo oggetto di interventi edilizi “leggeri”, ossia manutenzioni ordinarie o straordinarie di cui alle lettere a) e b) di cui al citato articolo 3 D.P.R. 380/2001.

Dal punto di vista dichiarativo, ai sensi del comma 769, ai fini dell’applicazione dei benefìci di cui al comma 751, terzo periodo (concernente, appunto, i beni-merce), il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme.

Va segnalata la risoluzione 7/DF del 06.11.2020, nella quale si afferma che detta dichiarazione può essere resa con le modalità tradizionali (ossia inoltrando al comune il modello approvato con il D.M. 30.10.2012) ovvero in forma telematica.

Sul punto peraltro il Mef, durante i forum tenuti con la stampa specializzata nel mese di gennaio 2020, ha precisato che il Legislatore non ripropone nel nuovo impianto normativo dell’Imu quelle norme che subordinavano il riconoscimento delle agevolazioni, a pena di decadenza, al previo assolvimento dell’obbligo dichiarativo, come nel caso dei beni-merce (articolo 2, comma 5-bis, D.L. 102/2013); conseguentemente si deve ritenere che tale impostazione sia venuta meno e quindi la mancata presentazione della dichiarazione comporti solo l’applicabilità delle relative sanzioni previste in via generale per la violazione dell’obbligo dichiarativo Imu ma non anche la decadenza dai benefici in questione.