Plusvalenze delle aree edificabili ricevute in donazione

La giurisprudenza di legittimità, che ha dibattuto a lungo di tale problematica, ha più volte affermato che la donazione di un terreno edificabile in favore del coniuge e dei figli seguita dalla successiva cessione, a brevissima distanza di tempo, del medesimo bene, costituisce operazione elusiva, in quanto tale operazione è finalizzata ad evitare di dichiarare la plusvalenza patrimoniale da cessione di aree fabbricabili (ex multis, Cassazione n. 22716/2011).

Anche l’Agenzia delle entrate, senza però fare alcun riferimento ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ha chiarito che la plusvalenza, in caso di immobili ricevuti in donazione e ceduti entro 5 anni a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante, è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sostenuto dal donante (Circolare n. 28/E/2006).

Il citato D.Lgs. 192/2024, al fine di risolvere tale questione, ha modificato il criterio di determinazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, introducendo un principio analogo a quello cui si ispira la legislazione vigente con riguardo alle cessioni degli immobili acquisiti per donazione da non più di 5 anni, per i quali è previsto, nell’articolo 68, comma 2, Tuir, che si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Ed, infatti, l’attuale formulazione dell’articolo 68, comma 1, Tuir, prevede che il donatario di un terreno edificabile, a partire dal 31.12.2024, qualora effettui la cessione a titolo oneroso della stessa, ai fini del calcolo della plusvalenza, deve assumere come “prezzo di acquisto” (da confrontare ovviamente con il corrispettivo percepito) il costo sostenuto dal donante aumentato dell’imposta sulle donazioni, nonché di ogni altro costo successivo inerente al bene medesimo.

La finalità di tale modifica normativa è quella di evitare le situazioni elusive in cui, in vista della cessione a titolo oneroso di un’area edificabile, il relativo prezzo di acquisto (anziché essere pari al valore dichiarato ai fini dell’imposta sulle donazioni dovuta per la donazione appositamente effettuata qualche giorno prima in favore di un familiare, verosimilmente ad un valore inferiore alle diverse franchigie previste dalla legge) venga incrementato, al fine di evitare il realizzo di quella plusvalenza che sarebbe emersa qualora il donante avesse ceduto direttamente il bene a terzi.

Come detto, tale principio ricalca quello analogo già previsto per le cessioni dei fabbricati non adibiti ad abitazione principale e dei terreni non edificabili, acquisiti per donazione da non più di 5 anni, per i quali è previsto, nell’articolo 68, comma 2, Tuir, che si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

In questo modo, si impedisce l’effettuazione di operazioni finalizzate esclusivamente a evitare o ridurre apprezzabilmente la tassazione della plusvalenza rispetto a quella che sarebbe derivata dalla cessione dell’area edificabile qualora la stessa fosse stata effettuata direttamente dal donante.

Occorre, altresì, evidenziare che, ai fini del calcolo delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (articolo 68, comma 1, Tuir), così come per quelle concernenti le cessioni degli immobili acquisiti per donazione da non più di 5 anni (articolo 68, comma 2, Tuir), è stata inserita la previsione della concorrenza alla formazione del costo di acquisto dell’imposta sulle donazioni, nonché di ogni altro costo successivo inerente, in analogia con quanto attualmente previsto con riguardo ai terreni acquistati per effetto di successione.

Infine, si precisa che le modifiche sopra evidenziate riguardano esclusivamente la disciplina sulla tassazione delle plusvalenze ai fini dell’imposta sui redditi delle persone fisiche e che, invece, resta immutata quella relativa all’imposta sulle successioni e donazioni.