15 Dicembre 2018

Plusvalenza da cessione box pertinenziale

di Federica Furlani Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

L’articolo 67, comma 1, lett. b, Tuir disciplina la rilevanza fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili ai fini Irpef.

Accanto al criterio temporale, che esclude da tassazione le plusvalenze realizzate senza un intento speculativo (che si presume nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita dell’immobile siano decorsi non meno di cinque anni), è prevista l’esclusione da imposizione anche per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto /costruzione e la rivendita, siano stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari, a prescindere quindi dal decorso del quinquennio dall’acquisto.

Per la definizione di abitazione principale è necessario far riferimento all’articolo 10, comma 3-bis, Tuir che la definisce come l’immobile nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.

Quindi la cessione di un immobile abitativo utilizzato dal proprietario o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, non genera plusvalenze tassate.

L’articolo 10 Tuir sopra citato definisce inoltre pertinenzele cose immobili di cui all’articolo 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”, alle quali, se non diversamente disposto, si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale, cui sono legate da un rapporto di strumentalità.

Anche l’Amministrazione finanziaria, con la circolare 12/E/2007, ha confermato che la sussistenza del vincolo pertinenziale, da evidenziarsi nell’atto di acquisto, consente di attribuire alla pertinenza (box, cantina, …) la medesima natura del bene principale.

Qual è pertanto il regime di tassazione dell’eventuale plusvalenza generata dalla cessione della pertinenza di un’abitazione principale? Segue lo stesso regime previsto per quest’ultima?

Di questa fattispecie si è occupata l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 83 del 22 novembre scorso, interpellata da un contribuente Alfa che ha prospettato di escludere da tassazione la plusvalenza derivante dalla vendita infraquinquennale del box auto, pertinenza di un immobile adibito ad abitazione principale per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la cessione.

La conclusione opposta a cui è pervenuta l’Amministrazione finanziaria parte dalla considerazione che la cessione della sola pertinenza, separatamente dall’abitazione principale, fa venir meno il vincolo di strumentalità funzionale della stessa rispetto al bene principale, facendo cambiare connotazione all’operazione di realizzo che non può essere considerata come cessione di un immobile assimilato all’abitazione principale.

In altri termini “il vincolo pertinenziale stabile e duraturo (cfr. citato articolo 10, comma 3 bis, del TUIR) che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria, è destinato a venir meno nel momento in cui Alfa – esercitando una facoltà che è espressamente riconosciuta al proprietario dall’articolo 818, secondo comma, del codice civile – alieni il box separatamente dall’abitazione principale”.

Di conseguenza la plusvalenza emersa dalla cessione infraquinquennale del box auto costituisce a tutti gli effetti un reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, con l’obbligo di assoggettare ad Irpef la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto/costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente (articolo 68 Tuir), salvo il contribuente non decida di optare per l’imposizione sostitutiva del 20% di cui all’articolo 1, comma 496, della Legge Finanziaria 2006.

L’Agenzia ha avuto infine cura di precisare che la cessione del box prima del decorso dei cinque anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

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