23 Aprile 2015

Ottimizzazione delle plusvalenze immobiliari

di Ennio VialVita Pozzi Scarica in PDF

Diverse sono le soluzioni che possono essere implementate per conseguire una ottimizzazione delle plusvalenze immobiliari. Per perseguire questa finalità si possono valutare diverse operazioni straordinarie oppure l’utilizzo di veicoli come il trust. La questione sarà affrontata il prossimo 29 aprile a Milano nel contesto del Master sulle riorganizzazioni societarie.

Una prima doverosa osservazione deve riguardare la cautela con cui gli operatori devono accingersi a questo tipo di operazioni.

L’utilizzo di operazioni straordinarie, infatti, potrebbe essere contestato sotto il profilo dell’elusione fiscale. L’operazione più banale, ad esempio, potrebbe essere rappresentata dallo spin off immobiliare seguito dalla cessione della società immobiliare. E’ appena il caso di ricordare come l’Agenzia delle Entrate consideri elusiva la trasformazione di plusvalenze derivanti dalla vendita di beni di primo livello (ad esempio gli immobili) nella plusvalenza da vendita di beni di secondo livello (ad esempio le partecipazioni). La differenza è evidente: la cessione dell’immobile sconterà l’imposizione diretta in capo alla società ma altresì in capo al socio se il provento gli viene trasferito sotto forma di utile.

Diversamente, la plusvalenza da cessione di quote sarebbe tassabile sul 49,72% del suo ammontare ma il socio potrebbe aver anche proceduto alla rivalutazione preventiva delle stesse pagando l’imposta nella misura dell’8%.

L’utilizzo di veicoli come il trust, in alternativa all’implementazione di operazioni straordinarie, non è immune da profili di criticità. L’elusione fiscale qui non c’entra: il problema è valutare che il trust non abbia come finalità il mero risparmio fiscale.

Va ricordato come il trust opaco, essendo generalmente assimilato ad un ente non commerciale, viene tassato con IRES sulle diverse categorie di reddito come una persona fisica. La plusvalenza da cessione di fabbricati, pertanto, non determinerà materia imponibile in caso di detenzione ultraquinquennale. Peraltro, il trust computerà anche il periodo di detenzione precedentemente concretizzatosi in capo al disponente.

Una ulteriore strada per l’ottimizzazione delle plusvalenze è rappresentata dalla rivalutazione del bene immobile attraverso una operazione di fusione. Si pensi al caso della società acquistata per un corrispettivo di 1.000 contenente un immobile iscritto per 100.

A seguito dell’acquisto della partecipazione si procede con una fusione per incorporazione. L’annullamento della partecipazione (1.000) porterà in seno alla controllante l’immobile (100). La differenza di 900 rappresenta un disavanzo che, non essendo relativo ad una società operativa, non rappresenta una forma di avviamento ma solo un maggiore valore del cespite che si può tentare di rivalutare affrancandolo con l’imposta sostitutiva del 12% ai sensi del comma 2 ter dell’art. 176 Tuir.

Non si può dimenticare che la C.M. n. 57/E/2008 ha avuto modo di rilevare come l’affrancamento non sia ammesso in questi casi, in quanto l’immobile non configura una ipotesi di azienda.

Diverso sarebbe stato il caso in cui l’immobile fosse inserito in un contesto aziendale.

L’affrancamento sarebbe risultato possibile e si sarebbe potuto – dopo un adeguato periodo di monitoraggio – cedere l’immobile senza realizzo di una plusvalenza a seguito del consolidamento del maggiore valore.

Ad analoghe considerazioni se deve giungere anche nel caso in cui l’immobile sia stato scorporato a seguito di attribuzione dello stesso ad una società beneficiaria nata a seguito della scissione. Il disavanzo può essere fatto emergere qualora la beneficiaria sia neo costituita ed il patrimonio ad essa attribuito venga  rivalutato attraverso una perizia da conferimento ex art. 2465 o 2343 c.c.

Anche in questo caso non devono essere dimenticati i dettami della C.M. n. 57/E/2008 secondo cui l’affrancamento riguarderà solo gli immobili inseriti in un contesto aziendale.

 

Per approfondire le problematiche dell’ottimizzazione delle plusvalenze immobiliari ti raccomandiamo il seguente seminario di specializzazione: