14 Febbraio 2015

Nuova deduzione per le abitazioni da dare in locazione

di Luca Mambrin Scarica in PDF

Tra le novità in materia di oneri deducibili troviamo la nuova disposizione introdotta dall’art. 21 del D.L. n.133/2014, che prevede una deduzione dal reddito complessivo nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni da concedere successivamente in locazione.

Da un punto di vista soggettivo l’agevolazione spetta all’acquirente persona fisica, non esercente attività commerciale; pertanto non possono beneficiare della deduzione le persone giuridiche, gli imprenditori individuali che esercitano attività commerciali, mentre dovrà essere chiarito se i lavoratori autonomi possono rientrare nel campo dell’agevolazione.

L’agevolazione spetta per:

  • gli acquisti, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della Legge n. 164/2014, di conversione al D.L. 133/2014, (12 novembre 2014) e cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie;
  • gli acquisti di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 3, comma 1, lettere d) e c), del D.P.R. n. 380/2001.
  • prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di una o più unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.

Per poter fruire dell’agevolazione è necessario siano soddisfatte determinate condizioni ovvero che l’unità immobiliare:

  • sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e che tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
  • sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del D.M. n. 1444/1968 ossia non si tratti di costruzioni in parti del territorio destinate ad usi non agricoli;
  • consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi della normativa nazionale (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al D.M. 26 giugno 2009) ovvero ai sensi della normativa regionale;

Inoltre è necessario che:

  • il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del T.U. di cui al D.P.R. n. 380/2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L.. 431/1998 (relativo ai contratti a canone convenzionale), e quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della L. n. 350/2003 (ove è previsto che la misura del canone annuo non deve eccedere il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato);
  • non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario (quindi contratti di locazione tra genitori e figli).

La deduzione spettante è pari al 20% della somma tra:

  • il prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita oppure, nel caso di costruzione, delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, attestate dall’impresa che esegue i lavori; il limite massimo complessivo di spesa, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili, è pari a 300.000 euro.
  • degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime,

Inoltre tale deduzione:

  • va ripartita in otto quote annuali di pari importo;
  • è riconosciuta a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione;
  • non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

Come previsto poi dal comma 4-bis dell’art 21 del D.L. n. 133/2014, i contribuenti possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni fiscali a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale, a condizione che:

  • venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni, sull’ammontare massimo del canone di locazione stabilite dal comma 4, lettera e), del D.L. n. 133/2014;
  • il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di locazione calcolati con le modalità stabilite dal medesimo comma 4, lettera e).

Quindi, ad esempio, se un contribuente, in data 1 dicembre 2014, ha acquistato un immobile residenziale nuovo, appartenente alla categoria catastale A/3, ad un prezzo di euro 200.000 e, a decorrere dal 15 dicembre, tale immobile viene concesso in locazione alle condizioni stabilite dalla norma, potrà fruire a partire dal modello 730/2015 o nel modello Unico PF 2015 di una deduzione pari a:

Euro (200.000*20%)/8 = euro 5.000 (da indicare tra gli oneri deducibili).

Si attende, tuttavia, ancora l’emanazione di un decreto ministeriale che definisca le modalità attuative della norma (ad esempio con riferimento alla determinazione dell’agevolazione per quanto riguarda gli interessi passivi).