15 Ottobre 2014

Modifiche Iva per acquisto prima casa

di Sandro Cerato Scarica in PDF
Con l’
art. 33 del decreto semplificazioni, il cui varo definitivo è in dirittura d’arrivo, viene
modificato il requisito di immobile “di lusso” per la
preclusione dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% ai fini Iva in caso di acquisto di “prima casa”.
Si ricorda che, allo
stato attuale, per la verifica del requisito “di lusso” è necessario far riferimento ai requisiti di cui al D.M. 2.8.1969, richiamato nel
n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n.633/72, contenente le operazioni soggette ad aliquota ridotta del 4%.
Come noto, il D.L. n.104/2013, con decorrenza dagli atti posti in essere dal 1° gennaio 2014, aveva già modificato il requisito in questione in materia di
imposta di registro, prevedendo che se l’atto di trasferimento dell’immobile abitativo a favore del soggetto che intende fruire dell’imposta di registro ridotta del 2% abbia ad oggetto un immobile iscritto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, lo stesso deve considerarsi di “lusso” e, come tale, escluso da qualsiasi agevolazione fiscale.
Pertanto, a seguito del citato intervento normativo, limitato al comparto dell’imposta di registro, si è venuto a creare
il seguente dualismo:
  • l’atto di trasferimento dell’immobile abitativo “prima casa” è soggetto ad Iva (ad esempio, in presenza di impresa che ha costruito l’immobile e che provvede alla cessione entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori): in tale ipotesi, la verifica della qualità dell’immobile (di lusso) avviene con riferimento ai criteri indicati nel D.M. 2.8.1969, che non considera in alcun modo la classificazione catastale, bensì ad altri parametri (superfici esterne e interne, presenza di piscine, ecc.);
  • l’atto di trasferimento dell’immobile abitativo “prima casa” è soggetto ad imposta di registro (ad esempio, cedente “privato”, impresa che non ha costruito l’immobile, ovvero impresa che ha costruito il bene ma che procede alla cessione decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori senza aver esercitato l’opzione per l’imponibilità): in tal caso, l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% è preclusa se l’immobile è classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Come anticipato, il decreto semplificazioni interviene
uniformando il parametro di riferimento per la verifica del requisito “di lusso”, prevedendo che anche laddove l’atto di trasferimento sia soggetto ad Iva
l’aliquota del 4% è applicabile solo se l’immobile non è classificato nelle predette categorie A/1, A/8 e A/9.
Pur condividendo l’intervento normativo posto in essere, certamente finalizzato ad evitare disparità di trattamento in capo all’acquirente persona fisica che intende acquistare l’immobile abitativo con le agevolazioni “prima casa”, è opportuno tuttavia evidenziare un aspetto critico.
L’art. 33 del decreto semplificazioni si limita a modificare il n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n.633/72, relativamente all’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%, ma
lascia immutato il contenuto del n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata allo stesso d.P.R. n.633/72, in cui si prevede che per
l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10%, in caso di cessione di abitazioni “non di lusso” in assenza dei requisiti prima casa,
si debba aver riguardo ancora ai criteri indicati nel D.M. 2.8.1969 per qualificare l’immobile di lusso.
Da ciò emergerebbe un contrasto normativo per l’individuazione dell’immobile di lusso, in quanto:
  • per l’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% (acquirente con requisiti prima casa), il riferimento è alla classificazione catastale dell’immobile;
  • per l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% (acquirente senza requisiti prima casa), il riferimento permane quello di cui al D.M. 2.8.1969, anche se nello stesso n. 127-undecies) è poi previsto che tale aliquota si applica “qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21)”, creando una sorta di “loop” normativo che dovrà necessariamente essere oggetto di chiarimento, in quanto nel numero 21), come detto, è ora previsto il riferimento alla classificazione catastale dell’immobile.