11 Settembre 2019

L’affitto di un solo immobile non configura attività d’impresa

di Sandro Cerato Scarica in PDF

La locazione di una casa vacanze servendosi dei portali on line non configura attività d’impresa, con conseguente applicabilità della disciplina fiscale delle locazioni brevi, anche se la Legge provinciale prevede che la stipula di più di 4 contratti nel corso dell’anno utilizzando servizi di intermediazione non consenta l’esercizio di affittacamereprivato”.

È quanto emerge dall’interessante risposta fornita ieri dall’Agenzia delle entrate (n. 373/2019) in relazione all’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi.

Come noto, ai sensi dell’articolo 4 D.L. 50/2017, i redditi derivanti dalle locazioni brevi (contratti di durata non superiori a 30 giorni) di immobili abitativi possono fruire del regime della cedolare secca (aliquota del 21% in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef).

L’eventuale presenza di un intermediario nella riscossione comporta l’effettuazione di una ritenuta a titolo di acconto pari al 21%, scomputabile dall’imposta dovuta.

Nell’istanza di interpello è fatto presente che la Legge provinciale 12/1995 (Provincia Autonoma di Bolzano) prevede che l’esercizio di affittacamere “privato” sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di 4 contratti di locazione nell’anno per ogni camera o appartamento, e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci avvalga della stessa.

Poiché nel caso di specie ci si avvale di un portale on line (e molto probabilmente il numero di contratto stipulati nell’anno supera il limite citato), si ritiene necessario inquadrare l’attività come esercizio d’impresa con conseguente apertura della partita Iva.

L’Agenzia delle entrate, dopo aver ripercorso i requisiti previsti dalla norma per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali (con particolare riguardo alla cedolare secca del 21%), ricorda che un regolamento (attuativo delle disposizioni di cui all’articolo 4 D.L. n. 50/2017) avrebbe dovuto individuare i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in regime d’impresa.

Tuttavia, ad oggi tale regolamento non è stato emanato, ragion per cui al fine di comprendere se l’attività configuri reddito d’impresa è necessario riferirsi ai principi generali di cui all’articolo 2082 cod. civ. e articolo 55 Tuir.

Nel caso di specie, tenendo conto che oggetto della locazione è un solo immobile, si ritiene che l’attività non sia svolta nell’esercizio d’impresa, con conseguente applicabilità del regime fiscale della cedolare secca del 21%.

In particolare, l’Agenzia sottolinea che la presenza di una Legge provinciale (che possa gerarchicamente essere di rango superiore rispetto a quella statale) non assume rilievo ai fini che qui interessano dal momento che le disposizioni normative in questione (quella nazionale e quella provinciale) disciplinano materie diverse e presentano altresì differenti finalità. Più nel dettaglio, secondo l’Agenzia delle entrate la Legge della Provincia di Bolzano non contiene disposizioni che possano assumere rilevanza in sede fiscale.

Il chiarimento dell’Agenzia assume particolare rilievo, poiché in generale la materia delle locazioni brevi è disciplinata dalle leggi regionali che di volta in volta individuano dei criteri in base ai quali l’attività possa considerarsiprivata” o di “impresa”.

Tuttavia, pare potersi concludere, tenendo conto della risposta in commento, che deve valutarsi di volta in volta la rilevanza delle leggi regionali (o provinciali per Trento e Bolzano) in ambito fiscale, poiché a tale ultimo scopo è necessario indagare la presenza dei requisiti di cui all’articolo 55 Tuir per inquadrare il reddito tra quelli d’impresa.

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