14 Marzo 2014

La gestione delicata del magazzino nell’affitto di azienda

di Fabio Landuzzi Scarica in PDF

Nell’ambito di un contratto di affitto di azienda, è generalmente consigliabile escludere dal perimetro del compendio aziendale affittato le giacenze di magazzino esistenti alla data della decorrenza degli effetti giuridici del contratto stesso. Per ragioni operative e per una maggiore semplicità nella gestione del rapporto fra affittante ed affittuario è infatti preferibile di norma ricorrere ad una soluzione alternativa, ovvero scorporare le giacenze di magazzino dall’insieme dei beni costituenti l’azienda affittata, e quindi trasferirle all’impresa affittuaria mediante:

  1. Una separata compravendita, specificando altresì per chiarezza nel contratto di affitto di azienda che anche le merci che saranno via via acquistate dal conduttore nel corso della durata del contratto si intenderanno essere di sua esclusiva proprietà; oppure
  2. Un contratto estimatorio, regolato dagli articoli 1556 e ss. del Cod.civ. in base al quale l’affittante consegna all’impresa affittuaria i beni merce esistenti alla data di effetto del contratto, e quest’ultimo soggetto si impegna a corrisponderne il prezzo solo al momento e per le quantità per le quali gli stessi beni saranno dallo stesso venduti. Nell’accordo, è poi consigliato prevedere termini temporali ragionevoli, ed anche regolare un eventuale obbligo di restituzione dei beni invenduti.

Quando invece le parti non espungono dal contratto di affitto di azienda le giacenze esistenti alla data di effetto del contratto, si pongono le questioni inerenti al corretto trattamento contabile delle vicende che interessano tali scorte di magazzino. L’articolo 2561, comma 2, Cod.civ., prevede infatti che il conduttore debba gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni di scorte. In concreto, l’affermazione per cui l’azienda deve essere gestita dall’affittuario con le normali dotazioni di scorte significa che al momento della cessazione dell’affitto e della restituzione dell’azienda al proprietario, dovranno essere presenti scorte di valore inventariato in linea con quello determinato al momento di inizio dell’affitto; l’eventuale differenza sarà quindi oggetto di conguaglio.

Vi è poi la complessa questione di come rappresentare contabilmente le scorte di magazzino incluse nell’affitto di azienda; in linea generale possono essere proposte due tecniche:

  • La cd. tecnica della proprietà: il conduttore iscrive i beni esclusivamente nei conti d’ordine, mentre l’affittante / proprietario li conserva nel proprio stato patrimoniale.
  • La cd. tecnica della disponibilità: il conduttore iscrive i beni direttamente nel proprio stato patrimoniale.

Alla scelta dell’una o dell’altra tecnica si collegano poi effetti differenti sulla rappresentazione contabile delle vicende che interesseranno nel corso della gestione dell’azienda le scorte assunte dall’affittuario.

Applicando la tecnica della proprietà, fino a quanto le giacenze ricevute dall’affittante non sono vendute, queste rappresentano di fatto per l’affittuario un debito di restituzione verso l’affittante / proprietario non ancora maturato; quindi, sarà al momento della loro vendita che l’affittuario dovrà rilevare in contabilità un accantonamento per differenze inventariali con contropartita l’alimentazione del Fondo per ripristino dei beni dell’azienda in affitto. Il Fondo, poi, servirà per coprire il conguaglio finale in sede di restituzione del compendio aziendale.

Applicando la tecnica della disponibilità, poiché le giacenze sono da subito iscritte nell’attivo circolante dell’affittuario, si ha che il debito da restituzione verso l’affittante deve essere registrato immediatamente. La stessa scrittura contabile sopra descritta, anziché essere rilevata solo al momento della vendita dei beni, sarà quindi registrata all’atto stesso della decorrenza degli effetti del contratto di affitto di azienda.