16 Ottobre 2013

La donazione “blocca” la decadenza dall’agevolazione “prima casa”

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

Il concetto di riacquisto” entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si era beneficiato dell’agevolazione “prima casa” non si riferisce ad un atto necessariamente a titolo oneroso: questo, in estrema sintesi, il concetto espresso dalla Corte di Cassazione, con la Sentenza 26.6.2013, n. 16077.

Nel caso preso in esame dai giudici, un contribuente ha ricevuto in donazione un immobile (A), che ha destinato a propria abitazione principale. Il contribuente ha ceduto prima della decorrenza del quinquennio detto immobile (A): tuttavia, nell’anno successivo alla cessione, ha ricevuto in donazione un altro immobile (B) che ha provveduto a destinare ad abitazione principale. A parere dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente è decaduto dall’agevolazione “prima casa” in quanto, nell’anno successivo alla vendita del primo immobile (A), non ha riacquistato a titolo oneroso un altro immobile.

Da un punto di vista meramente normativo, si ricorda che il comma 4, della Nota II-bis della Tariffa, Parte I, del D.P.R. n.131/1986 stabilisce che “in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

L’ultimo periodo dello stesso comma 4 stabilisce una condizione di “salvezza” dalla decadenza, prevedendo che “le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

L’Agenzia delle Entrate, con due distinti documenti di prassi, C.M. n. 6/2001 e R.M. n. 125/2008, facendo riferimento al concetto di “riacquisto” ha fornito un’interpretazione a dir poco restrittiva della norma, stabilendo che “nel caso in cui il contribuente venda l’immobile acquistato con i benefici di cui alla citata nota II-bis prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto e non riacquisti a titolo oneroso altra casa di abitazione entro un anno dalla vendita anzidetta, troverà applicazione il comma 4 della nota II-bis citata che dispone la decadenza dai benefici goduti per il primo acquisto, con conseguente recupero delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e applicazione della sovrattassa pari al trenta per cento delle stesse imposte”. In altri termini, con tale affermazione l’Amministrazione finanziaria subordina il mantenimento dell’agevolazione “prima casa” alla sola ipotesi di riacquisto a titolo oneroso, escludendo a priori la possibilità di un riacquisto a titolo gratuito.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza in commento, ha respinto l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, stabilendo invece che il termine “acquisto” di cui al comma 4 della Nota II-bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n.131/1986 (utilizzato per indicare il c.d. “riacquisto” ai fini del mantenimento dell’agevolazione) deve intendersi sia a titolo oneroso che a titolo gratuito.

La motivazione alla base di tale interpretazione “estensiva” della normativa, a parere della Corte di Cassazione, è da ricercarsi:

  • nel coordinamento tra la prima parte della citata disposizione (comma 4 della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa) e la normativa disciplinante le condizioni per il mantenimento dell’agevolazione, nonché;
  • nella corretta interpretazione dell’art. 7 della L. n. 488/1998, inerente il c.d. “credito d’imposta”.

In particolare, nella Sentenza in esame, viene ricordato che l’art. 7 della L. n. 488/1998 “riconosce un credito d’imposta in caso di trasferimento intraquinquiennale con successivo acquisto entro l’anno sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è gratuito”: di conseguenza, prosegue la Corte di Cassazione, il credito d’impostaha senso soltanto se il beneficio “prima casa” può mantenersi anche in caso l’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’alienazione della prima, possa esser gratuito”.

Dello stesso avviso il Consiglio Nazionale del Notariato con lo Studio 18.3.2005, n. 30/2005/T, il quale, ponendo l’attenzione sul concetto di “reinvestimento” necessario per evitare la decadenza espressa dall’Agenzia delle Entrate, afferma che “tale giustificazione non appare pertinente, dal momento che il trasferimento che determina la decadenza può essere non solo a titolo oneroso, e quindi, portare ad una riscossione di corrispettivo da reinvestire, ma anche a titolo gratuito”, in cui appare evidente che da “reinvestire” non c’è nulla.