La detrazione degli interessi su mutuo rinegoziato
di Laura MazzolaGli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, sui mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle pertinenze, sono detraibili dall’imposta lorda dovuta nella misura del 19 per cento.
Come previsto dall’articolo 15, comma 1, lettera b), Tuir, per fruire della detrazione è necessario che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale “entro un anno dall’acquisto stesso”.
Dove per “abitazione principale” si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Inoltre, l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo.
Non occorre tener conto di tale periodo nell’ipotesi in cui l’originario contratto risulti estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale, maggiorata delle spese e degli oneri correlati.
Nell’ipotesi di estinzione o rinegoziazione di mutui ipotecari, occorre prestare particolare attenzione al calcolo della detrazione degli interessi passivi.
Il Legislatore, con l’articolo 15, comma 1, lettera b), Tuir, stabilisce che la detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a 4.000 euro (anche nell’ipotesi di contitolarità).
Qualora il mutuo originario venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, anche con istituto di credito diverso, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore (c.d. portabilità del mutuo), prevista dall’articolo 120-quater, comma 8, D.Lgs. 385/1993, il diritto alla detrazione è commisurato ad un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del mutuo estinto, maggiorata delle spese ed oneri correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.
Così, in caso di estinzione di un mutuo cointestato tra due soggetti e successiva stipula di un nuovo mutuo intestato ad uno solo di essi, quest’ultimo può calcolare la detrazione sull’intero ammontare degli interessi corrisposti in relazione al nuovo mutuo contratto, rispettando tutti gli altri limiti e condizioni previsti dalla norma.
Diversamente, tutti i soggetti possono fruire della detrazione sugli interessi passivi, se il contratto di mutuo, intestato dapprima ad uno solo, è sostituito con un mutuo cointestato.
La detrazione compete, in ogni caso, esclusivamente per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nel limite complessivo del precedente mutuo e nel limite complessivo di 4.000 euro.
Anche in caso di rinegoziazione di un mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale, incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso, rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta, da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto.
Per determinare la percentuale sulla quale è possibile fruire della detrazione sugli interessi passivi, in caso di estinzione e rinegoziazione, è possibile adottare la formula:
X = 100 x (quota residua primo mutuo + oneri correlati) / importo del secondo mutuo
Si ponga l’ipotesi di un contribuente che ha provveduto a rinegoziare il mutuo stipulato ai fini dell’acquisto dell’abitazione principale, sostenendo oneri correlati alla procedura pari a 3.000 euro.
Al momento della rinegoziazione risultava un debito residuo pari a 200.000 euro, oltre a rate scadute per 5.000 euro e un rateo interessi per il periodo in corso pari a 5.000 euro.
A seguito della rinegoziazione del mutuo, la banca concede in prestito una quota capitale pari a 220.000 euro.
Ne deriva che il contribuente deve valutare se risultano o meno deducibili gli interessi passivi corrisposti sul mutuo rinegoziato.
A tale riguardo il contribuente provvede ad effettuare il conteggio della percentuale sulla quale è possibile fruire della detrazione degli interessi. Tale percentuale è pari al 96,82 per cento, quale risultato della formula applicata: 100 x (200.000 + 3.000 + 5.000 + 5.000) / 220.000.
Effettuato il conteggio, il contribuente rileva che gli interessi passivi corrisposti sul mutuo rinegoziato sono deducibili nella misura del 96,82 per cento, sempre nel rispetto del limite massimo annuo complessivo pari a 4.000 euro.
