1 Luglio 2020

La detrazione agli acquirenti di immobili oggetto di interventi antisismici

di Lucia Recchioni Scarica in PDF

Con due distinte risposte ad istanze di interpello, nella giornata di ieri l’Agenzia delle entrate è tornata a soffermarsi sulla detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all’adozione di misure antisismiche.

La prima risposta ad istanza di interpello, la n. 195, riguarda un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente, con una variazione volumetrica finalizzata al miglioramento di 1 o 2 classi sismiche rispetto al preesistente.

L’istante, ritenendo che l’intervento possa beneficiare non solo delle detrazioni fiscali riconosciute in favore di coloro che acquistano dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione, ma anche della detrazione d’imposta per l’acquisto di case antisismiche, si rivolge quindi all’Agenzia delle entrate per chiederne conferma.

Con specifico riferimento agli interventi di ristrutturazione, l’Agenzia delle entrate ricorda, in primo luogo, che possono qualificarsi tali quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Non può parlarsi, invece, di “ristrutturazione”, e non spetta quindi la detrazione, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente (trattasi, infatti, di una “nuova costruzione“). Se, invece, la ristrutturazione avviene senza la demolizione dell’edificio, ma con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti può essere calcolata soltanto sulle spese riferibili alla parte già esistente.

Considerato, dunque, che, nel caso esaminato dall’Agenzia delle entrate, l’intervento ha avuto impatti sulla volumetria, ma solo per consentire l’adeguamento antisismico dell’edificio, deve ritenersi spettante la detrazione.

Passando invece ad analizzare i chiarimenti forniti con riferimento al bonus sisma, giova ricordare che, in un primo momento, l’articolo 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013 aveva riconosciuto la detrazione del 75% e dell’85% del prezzo dell’unità immobiliare agli acquirenti di immobili situati nei comuni nelle zone classificate a rischio sismico 1, interessati da interventi di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurne il rischio sismico. L’intervento, per poter dar luogo alla richiamata detrazione, doveva (e deve) essere eseguito da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

La richiamata disposizione normativa è stata successivamente oggetto di modifica ad opera dell’articolo 8 D.L. 34/2019, che ha esteso questa possibilità anche agli immobili situati nelle zone 2 e 3: tale disposizione è stata ritenuta applicabile, tuttavia, anche agli interventi realizzati dopo il 1° gennaio 2017.

Tutto quanto appena premesso, l’Agenzia delle entrate ha quindi chiarito che i benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013 spettano anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l’asseverazione richiesta dall’articolo 3 del D.M. n. 58 del 28.02.2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

Tuttavia la richiamata asseverazione deve essere presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito.

La stessa interpretazione è stata poi richiamata nella successiva risposta all’istanza di interpello n. 196, sempre pubblicata ieri, 30 giugno, avente ad oggetto un caso analogo, riguardante interventi, risalenti al 2017, con riferimento ai quali non era stata presentata l’asseverazione richiesta dal D.M. n. 58 del 28.02.2017, essendo stato il sismabonus esteso alle zone con rischio sismico 3 solo con l’articolo 8 D.M. 34/2019, entrato in vigore il 01.05.2019.