14 Luglio 2014

La Cassazione conferma: la cessione di fabbricato non può essere qualificata come cessione di area

di Fabio Garrini Scarica in PDF

Fortunatamente, talvolta, capita di commentare delle buone notizie e questa è una di quelle. Qualche mese fa sulla pagine di Euroconference NEWS avevamo dato conto (“Il fabbricato è un fabbricato, non un’area edificabile) di una sentenza della Cassazione di sicuro interesse con la quale i giudici della Suprema Corte avevano accantonato l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate che puntava a riqualificare nella categoria delle aree fabbricabili la cessione di un fabbricato sul quale sorgeva un fabbricato destinato ad essere demolito al fine di accogliere nuove edificazioni.

Nella recente sentenza 15629 depositata il 9 luglio 2014 la Cassazione Conferma la propria precedente posizione che invece dà risalto alla situazione formale del bene: ad essere ceduto è un fabbricato e quindi, anche a livello fiscale, tale deve essere considerato.

È ben nota la posizione dell’Agenzia che, con la R.M. 395/E/08, ha imposto di riqualificare come cessione di un’area edificabile la cessione di un immobile che, al momento del rogito, ancora catastalmente risulta essere un immobile urbano. Tale posizione, che evidentemente punta ad individuare materia imponibile (mentre la cessione di un fabbricato è imponibile solo quando avviene entro 5 anni e solo se non è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso e non deriva da successione, la cessione di un’area è sempre e comunque imponibile, indipendentemente dal periodo di possesso), mira a colpire quelle compravendite che riguardano fabbricati per i quali già sia stato approvato un piano di recupero con l’individuazione delle cubature ammesse.

Come detto, La Cassazione, per la seconda volta, dimostra invece di preferire una diversa tesi, che punta invece a valutare la situazione formale del bene.

Si legge infatti nella sentenza come “… l’oggetto dell’atto pubblico, di compravendita, avente un suo intrinseco valore economico, è una casa di civile abitazione con annessa corte interna ed esterna, e, quindi, (riprendendo Cass. n.4150/14), un terreno già edificato e tale entità sostanziale non può essere mutata (con conseguente incongruenza di ogni diversa riqualificazione).”

E ben va notato come il caso di specie sarebbe stato proprio lo stereotipo del pensiero dell’Agenzia: i cedenti, pochi mesi prima del rogito, avevano richiesto una concessione edilizia per la demolizione del fabbricato esistente e per la successiva costruzione di un edificio, concessione poi volturata immediatamente dopo il rogito a favore dell’impresa acquirente.

La Cassazione dimostra di cogliere le contestazioni che nel tempo erano state mosse alla criticabile tesi dell’Amministrazione Finanziaria; l’operazione di demolizione e ricostruzione è infatti:

  • futura, ossia si realizzerà in un momento successivo rispetto all’evento oggi tassato, ossia la cessione contenuta nel rogito,
  • solo eventuale nel senso che oggi non può esservi certezza che la potenzialità edificatoria oggetto di tassazione sarà effettivamente sfruttata,
  • ma soprattutto la posizione del cedente viene rimessa alla potestà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale.

Per tutti questi motivi la compravendita di tale immobile va considerata cessione di fabbricato, quindi non imponibile. La presente sentenza, a conferma della precedente, può certamente costituire un importante orientamento giurisprudenziale.