13 febbraio 2018

Imposte indirette agevolate per l’acquisto della prima casa

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Per chi acquista un immobile in possesso dei requisiti “pima casa” prevista dalla nota II-bis della Parte I della Tariffa del Tur, sia che la vendita sia soggetta ad Iva che non, sono previsti notevoli risparmi di imposta.
Al fine di approfondire i diversi aspetti della materia, è stata pubblicata in EVOLUTION, nella sezione “Imposte indirette”, una apposita Scheda di studio.
Il presente contributo analizza le principali condizioni per poter fruire dei benefici fiscali.

Per incentivare l’acquisto di immobili, sono state introdotte, al ricorrere di specifiche condizioni, alcune agevolazioni in materia di imposta di registro ed Iva per ridurre il carico fiscale nell’acquisto della “prima casa”, nonché per le imposte ipotecaria e catastale che si applicano in misura fissa, anziché proporzionale.

Ricordando l’alternatività Iva-registro, nella seguente tabella si riassumono le misure agevolative.

Imposta di registro Iva Imposta ipotecaria e catastale
2%

(con un minimo di € 1.000,00)

€ 50,00, ciascuna
€ 200,00 4% € 200,00, ciascuna

La normativa di riferimento la si trova nel D.P.R. 131/1986 (Tur) e nei numerosi chiarimenti di prassi forniti nel tempo, considerando che l’agevolazione è stata introdotta nel 1982 e modificata nel corso del tempo.

I benefici fiscali possono essere fruiti unicamente dalle persone fisiche, anche se di nazionalità straniera, che pongono in essere atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case non di lusso e gli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’ambientazione relative alle stesse. Possono, quindi, essere acquistate con i benefici le unità immobiliari appartenenti alle seguenti classi catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Anche l’acquisto di pertinenze è agevolabile, ma solo se classificate come C/2, C/6 e C/7 e nella misura di una per ciascuna categoria.

I requisiti prima casa sono i seguenti:

  • l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. Nel caso in cui venga trasferito all’estero per lavoro, la prima casa deve essere acquistata nel comune in cui il soggetto da cui dipende ha la sede o vi esercita la propria attività (lett. a).
  • l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di non essere titolare, anche in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile acquistato (lett. b).
  • l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di non essere titolare, anche in comunione con il coniuge e per quote, di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa in tutto il territorio nazionale acquistata con gli stessi benefici (lett. c).

Se una delle condizioni per fruire delle agevolazioni dovesse venire meno, si decade dal beneficio e verranno recuperate le imposte precedentemente non versate, maggiorate degli interessi e della sanzione del 30%. Ciò si verifica quando:

  • È rilasciata una dichiarazione mendace;
  • Non viene trasferita la residenza nel termine di 18 mesi;
  • Viene trasferita a titolo oneroso o gratuito la prima casa entro 5 anni dall’acquisto, tranne nel caso in cui si proceda all’acquisto di un nuovo immobile entro un anno dal trasferimento.

Qualora il beneficiario dovesse rendersi conto di non rispettare più i requisiti per l’agevolazione, può rinunciare all’agevolazione, chiedendo la riliquidazione delle imposte dovute, sulle quali non si dovranno versare sanzioni.

Nella Scheda di studio pubblicata su EVOLUTION sono approfonditi, tra gli altri, i seguenti aspetti:

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