8 Aprile 2019

Il diritto di prelazione nei contratti di locazione

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

La prelazione rappresenta quel diritto che attribuisce al titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico.

Il diritto di prelazione può trovare il suo fondamento o nella legge (cd. prelazione legale) o nell’accordo delle parti (cd. prelazione volontaria).

La prima ipotesi – c.d. presunzione volontaria – si realizza nel caso in cui tale diritto sia convenzionalmente previsto dalle parti nel contratto principale ovvero in un contratto distinto; tale patto, in ogni caso, ha efficacia meramente obbligatoria e vincola soltanto le parti. Sotto il profilo giuridico, nel caso di mancato rispetto del diritto di prelazione, il contratto eventualmente stipulato tra il concedente e il terzo rimane valido ed efficace mentre al prelazionario, ossia il titolare del diritto di prelazione, spetta unicamente il diritto al risarcimento del danno.

Come accennato, la prelazione legale, invece, è prevista da una norma di legge. In tal caso, la prelazione è assistita da efficacia reale di talché, in caso di violazione del diritto, il prelazionario può agire nei confronti del terzo.

I principali casi di prelazione legale sono i seguenti:

  • diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo,
  • diritto di prelazione su immobili ereditari,
  • diritto di prelazione agraria,
  • diritto di prelazione su immobili commerciali.

Nelle locazioni il diritto di prelazione deve essere distinto a seconda che si tratti:

  • di locazione abitativa;
  • o di locazione commerciale.

Nelle locazioni di tipo abitativo, il diritto in commento è disciplinato dalla lett. g) dell’articolo 3 L. 431/1998, la quale governa i casi in cui il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha la facoltà di manifestare al conduttore la sua volontà di non proseguire nel rapporto locatizio in essere. La medesima disposizione normativa, inoltre, accorda al locatore, alla prima scadenza, il diritto il non procedere al rinnovo del contratto se intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti. In tal caso, infatti, l’inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri, eventuali, potenziali acquirenti.

Due sono le condizioni in cui opera la prelazione prevista dalla lett. g) dell’articolo 3 L. 431/1998:

  • la vendita deve intervenire alla prima scadenza;
  • il locatore non deve avere altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Se tali circostanze ricorrono entrambe, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere.

Nell’ipotesi in cui sussista il diritto di prelazione in capo al conduttore dell’immobile, il locatore è tenuto a informarlo circa la sua volontà di procedere con la vendita dell’immobile e in tale caso il conduttore può esercitare il proprio diritto secondo le disposizioni contenute negli articoli 38 e 29 L. 392/1978. In altri termini, la disdetta del contratto è valida, ma il proprietario deve consentire all’inquilino di poter eventualmente acquistare la casa alle medesime condizioni a cui egli è intenzionato a venderla ad altri.

Dal punto di vista procedurale, il locatore è tenuto a fornire la comunicazione di cui sopra con atto notificato per il tramite dell’ufficiale giudiziario, con l’indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita (la giurisprudenza più recente ammette anche una raccomandata A/R), in cui, oltre all’informativa sopra indicata, deve invitare il conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione entro 60 giorni da quello in cui ha ricevuto la comunicazione, con atto da notificare, al locatore, per il tramite dell’ufficiale giudiziario o con raccomandata A/R.

Nel caso in cui l’inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere a versare il prezzo di acquisto entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Le regole inerenti il diritto di prelazione sulle locazioni commerciali sono di fatto le medesime stabilite per le locazioni abitative, a fronte del richiamo di cui alla lett. g) dellarticolo 38 L. 392/1978.

Nell’ipotesi di violazione delle norme sul diritto di prelazione su immobili commerciali, l’ordinamento prevede, anche in questo caso, la possibilità per il conduttore di esercitare il diritto di riscatto (o retratto): esso è previsto dal successivo articolo 39, il quale statuisce che, quando il proprietario dell’immobile non comunichi al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile cedendolo a terzi, oppure risulti che il prezzo indicato al conduttore sia superiore rispetto a quello risultante dall’atto di trasferimento dell’immobile ad altri soggetti, l’inquilino potrà, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa. Infine, il conduttore dovrà versare il prezzo dell’immobile entro i 3 mesi che decorrono, quando non vi sia stata opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con il quale l’acquirente o successivo avente causa abbia comunicato prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

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I contratti di locazione immobiliare e la disciplina fiscale