14 Giugno 2022

Il contratto di locazione deve essere risolto in forma scritta

di Lucia Recchioni Scarica in PDF

Come noto, nell’ambito dei contratti di locazione abitativa, il conduttore può recedere in qualunque momento dal contratto di locazione, nei casi previsti dal contratto di locazione, oppure, per legge, qualora ricorrano gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il locatore, invece, non può recedere liberamente dal contratto, e un’eventuale clausola inserita nel contratto finalizzata ad introdurre una tale previsione sarebbe nulla. L’articolo 3 L. 431/1998 gli riconosce infatti soltanto la possibilità di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza prevista, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, e solo per motivi espressamente richiamati dalla norma, ovvero:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 L. 392/1978.

Concentrando l’attenzione sulle facoltà riconosciute al conduttore, interessanti spunti possono essere tratti dalla recentissima ordinanza della Corte di Cassazione n. 18971, depositata ieri, 13 giugno.

Un soggetto lasciava senza alcun preavviso l’immobile che gli era stato locato, violando quanto stabilito nel contratto di locazione, che, richiamando le previsioni dell’articolo 4 L. 398/1978, riconosceva la facoltà di recesso alla parte conduttrice solo previo preavviso di almeno sei mesi, da inviarsi a mezzo di raccomandata A/R.

La società immobiliare locatrice chiedeva quindi il pagamento, oltre che dei canoni ancora non versati, anche dell’indennità di mancato preavviso.

Si difendeva il conduttore, dichiarando di aver esercitato la sua facoltà di recesso verbalmente.

La Corte di Cassazione, investita della questione, è tornata a ricordare che “la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam”.

Nel caso di specie, in effetti, la forma scritta doveva essere ritenuta ad substantiam, considerato che il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato senza la forma scritta ai sensi dell’articolo 1, comma 4, L. 431/1998, è affetto da nullità assoluta, avendo la norma il fine di contrastare l’evasione fiscale.

Alla luce di quanto sopra esposto, la Corte di Cassazione ha richiamato il principio secondo cui “Il contratto di locazione abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’articolo 1, comma 4, L. 431/1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme” (Cassazione, n. 22647/2017).

Nell’ambito della fattispecie in esame, tra l’altro, il contratto espressamente prevedeva che il recesso del conduttore dovesse essere comunicato per iscritto, ragion per cui trovava applicazione l’articolo 1352 cod. civ., in forza del quale “Se le parti hanno convenuto per iscritto di adottare una determinata forma per la futura conclusione di un contratto, si presume che la forma sia stata voluta per la validità di questo”.