6 Ottobre 2021

Il condominio accede al superbonus anche se la maggior parte delle unità sono del trust

di Sergio Pellegrino Scarica in PDF

Inizia quest’oggi la giornata di ottobre di Master Breve dedicata al superbonus, organizzata in collaborazione con il software Teamystem Ecobonus.

Molti i temi che verranno affrontati, anche alla luce delle continue indicazioni che vengono in materia dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate.

Nella giornata di ieri, per restare alla più stringente attualità, sono state pubblicate tre risposte ad istanze di interpello aventi ad oggetto l’applicazione del superbonus.

Con la risposta n. 656 l’Agenzia ha analizzato il trattamento da riservare agli interventi da realizzare su un edificio unifamiliare, abitato dal nucleo familiare dell’istante, ma da questi detenuto in comproprietà con la nipote, mentre con la risposta n. 662 ha esaminato l’applicazione dei commi 4-ter e 4-quater dell’articolo 119 del decreto Rilancio per gli interventi effettuati in zone colpite da eventi sismici per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

La risposta più interessante è però la n. 660, che ha ad oggetto di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio nel quale la maggior parte delle unità immobiliari sono di proprietà di un trust.

L’istanza viene presentata da una persona fisica proprietaria di un appartamento che fa parte appunto di un condominio costituito da sei unità abitative, cinque delle quali di proprietà di un trust, e da tre unità ad uso non residenziale, due di proprietà di altra persona fisica e la terza nuovamente di proprietà del trust.

È stata programmata l’effettuazione, come intervento trainante, dell’isolamento termico degli elementi opachi delle parti comuni, cui si accompagnerà l’installazione di un impianto fotovoltaico condominiale: la questione posta è se il contribuente possa beneficiare del superbonus e se tutte le nove unità immobiliari ricomprese nell’edificio possono entrare nel computo del limite massimo di spesa ammissibile.

La presenza del trust, proprietario di sei delle nove unità immobiliari presenti nel condominio, non preclude in alcun modo la possibilità di accedere all’agevolazione.

Non rileva infatti la circostanza che il trust non rientri nell’ambito soggettivo dell’agevolazione, così come definito dal comma 9 dell’articolo 119, atteso che, nel caso in esame, trattandosi di un intervento sulle parti comuni di un edificio in condominio, sarà appunto il condominio ad essere individuato come beneficiario della detrazione, che poi dovrà essere ripartita tra i diversi condòmini (con la ripartizione su base millesimale o con altro criterio stabilito dall’assemblea).

In considerazione della presenza di unità non abitative, per consentire ai possessori o detentori delle stesse di fruire dell’agevolazione per gli interventi sulle parti comuni, va verificata la circostanza che l’edificio si possa qualificare come residenziale: nel caso di specie la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50% e quindi la condizione risulta rispettata.

Per determinare il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni rileveranno tutte e nove le unità: per l’isolamento termico il limite sarà quindi pari a 350.000 € (40.000 € per le prime otto unità, 30.000 € a partire dalla nona).

Per quanto riguarda, invece, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, il comma 5 dell’articolo 119 prevede un duplice limite: la spesa complessiva non può superare i 48.000 €, ma nel contempo deve essere osservato anche il limite di 2.400 € per ogni KWh di capacità di accumulo (1.600 € nel caso di interventi edilizi che rientrino nelle lettere d), e), f) del primo comma dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001).

Venendo agli eventuali interventi da realizzarsi sulle singole unità, potranno essere agevolati soltanto quelli relativi alle unità a destinazione abitativa.

Nel caso specifico, però, proprio per carenza del requisito soggettivo, non potranno essere agevolati gli interventi sulle unità abitative di proprietà del trust (a meno che su tali unità non vi sia o venga costituito un legittimo titolo di detenzione da parte di una persona fisica, che a quel punto ne potrebbe beneficiare): nella situazione prospettata dall’istante, quindi, soltanto l’unità di sua proprietà potrà accedere al 100% per eventuali interventi trainati.

Master Breve 365 2021/22