I fabbricati in ambito Iva e il regime fiscale delle cessioni immobiliari
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’individuazione della tipologia di fabbricato è determinante per la corretta applicazione dell’Iva alla cessione dello stesso. Il primo aspetto riguarda la nozione di “fabbricato” in ambito Iva, la cui definizione, risalente alla circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 1820/1960 e ribadita successivamente dall’Agenzia delle entrate, è ampia e include qualsiasi costruzione coperta, isolata o separata da altre mediante muri che si elevano dalle fondamenta al tetto, dotata di accessi autonomi e scale indipendenti. Questa impostazione risponde all’esigenza di fornire un criterio oggettivo per l’individuazione del bene oggetto di cessione, prescindendo dall’effettivo utilizzo. La classificazione catastale assume così un ruolo centrale: ai fini Iva, ciò che conta non è l’uso concreto dell’immobile, bensì la sua categoria catastale.
Questo principio, ribadito più volte dall’Agenzia delle entrate, consente di distinguere tra fabbricati abitativi (categoria “A”, escluso A/10) e fabbricati strumentali (categorie “B”, “C”, “D”, “E” e “A/10”). Tale distinzione è fondamentale perché determina il regime fiscale applicabile e le eventuali agevolazioni.
La “casa di abitazione” viene definita come ogni costruzione strutturalmente idonea ad essere utilizzata come dimora stabile di persone o famiglie, a prescindere dall’effettivo uso continuativo o saltuario. La prassi amministrativa ha chiarito che rientrano tra gli immobili abitativi tutti quelli classificati o classificabili nella categoria “A”, ad eccezione degli uffici e studi privati (A/10).
La disciplina Iva sulle cessioni di immobili abitativi è articolata e prevede regole diverse a seconda del soggetto cedente e delle caratteristiche dell’operazione:
- cessioni da parte di imprese costruttrici/ristrutturatrici: sono soggette a Iva obbligatoriamente se avvengono entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori; oltre tale termine, l’imponibilità Iva è su opzione;
- cessioni da parte di altri soggetti: in genere sono esenti da Iva e soggette a imposta di registro proporzionale.
Le aliquote variano in funzione della tipologia dell’immobile e dell’acquirente, come evidenziato nella tabella che segue (limitatamente ai fabbricati abitativi).
| Tipologia immobile/acquirente | Aliquota Iva |
| Prima casa (non di lusso, requisiti “prima casa”) | 4% |
| Abitazione (non di lusso, senza requisiti “prima casa”) | 10% |
| Abitazione di lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% |
Le agevolazioni “prima casa” prevedono anche imposte ipotecarie e catastali fisse (50 euro ciascuna) e, in caso di acquisto da privato, imposta di registro al 2% anziché al 9%.
I fabbricati strumentali sono individuati sulla base della classificazione catastale e comprendono le categorie “B”, “C”, “D”, “E” e “A/10”. L’utilizzo effettivo è irrilevante: ciò che conta è la destinazione catastale. Rientrano in questa categoria, ad esempio, negozi, magazzini, laboratori, autorimesse, alberghi, teatri, istituti di credito, stazioni, etc..
Anche per i fabbricati strumentali, la disciplina Iva distingue tra cessioni imponibili e cessioni esenti, a seconda del soggetto cedente e delle condizioni previste dalla legge. In generale, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da Iva, salvo specifiche ipotesi in cui il cedente può optare per l’imponibilità.
Un aspetto di rilievo nell’ambito delle agevolazioni e del regime Iva è rappresentato dalle pertinenze. L’articolo 817, cod. civ., definisce pertinenza il bene destinato in modo durevole e funzionale al servizio o ornamento di un altro bene principale, sulla base di un rapporto oggettivo e della volontà del proprietario. Le pertinenze, pur potendo essere classificate in categorie catastali diverse (ad esempio C/2 per cantine, C/6 per autorimesse, C/7 per tettoie), seguono il regime fiscale del bene principale. Questo principio è particolarmente importante per le agevolazioni “prima casa”: l’acquisto di una pertinenza insieme all’abitazione principale consente di applicare l’aliquota Iva agevolata (4%) solo per una pertinenza per ciascuna categoria catastale. Se, ad esempio, si acquistano due box auto (entrambi C/6), solo uno beneficerà dell’aliquota ridotta, mentre l’altro sarà soggetto all’aliquota ordinaria (10%).
