1 Febbraio 2020

I contratti preliminari di vendita immobiliare nella liquidazione giudiziale

di Roberto Giacalone Scarica in PDF

Il titolo V sezione V del CCII si occupa del particolare aspetto dei contratti pendenti nella liquidazione giudiziale, e una volta delineata la regola generale di applicazione, con l’articolo 172 CCII, identifica una disciplina specifica per alcune tipologie di contratti.

In questo contributo ci soffermeremo sull’articolo 173 CCII, rubricato “Contratti preliminari”, che si occupa dei contrati preliminari di vendita immobiliare.

La norma riprende le disposizioni presenti nell’articolo 72, comma 3, L.F. e se da un lato ribadisce il potere riconosciuto al curatore di scioglimento dei contratti pendenti, dall’altro attribuisce una tutela al diritto del promissario acquirente, che anteriormente all’apertura della liquidazione giudiziale, ha proposto opposizione attraverso il dato formale della trascrizione della domanda di esecuzione specifica ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ..

Nell’ipotesi in cui il curatore – che è obbligato a tutelare l’interesse della massa –  decide di sciogliere il contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis cod. civ., l’eventuale credito vantato dal promissario acquirente verrà inglobato nel passivo, senza che sia riconosciuto un risarcimento del danno.

Il legislatore si è comunque preoccupato di tutelare il promissario acquirente, attraverso l’applicazione dello schema giuridico del privilegio speciale ex articolo 2775 bis cod. civ..

La norma stabilisce che il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste il credito del promissario acquirente, in quanto subordinato a una particolare forma di pubblicità costitutiva ex articolo 2745 cod. civ., resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca ex articolo 2748 e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti (Cass. SS.UU. n. 21045 del 01.10.2009).

Sempre nella disciplina dei contrati preliminari di vendita immobiliare, l’articolo 173, comma 3, CCII limita i poteri di scioglimento del curatore,  nei casi in cui il contratto preliminare di vendita, trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis cod. civ., ha per oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero ha per oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire la sede principale della sua attività d’impresa.

La norma attribuisce l’obbligo al promissario acquirente di chiedere l’esecuzione del contratto con le modalità e i termini previsti per le domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.

Infine al comma 4 dell’articolo 173 CCII si regola l’ipotesi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, stabilendo che l’immobile viene consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova, e gli acconti versati sono considerati opponibili alla massa, per la metà rispetto a quanto effettivamente versato.

La norma, in realtà, pone il promissario acquirente di fronte a due diverse scelte: la prima, quella di dover ripetere il versamento delle somme non riconosciute alla massa dei creditori nella liquidazione giudiziale; la seconda, di rinunciare all’acquisto e vedere concorsualizzata la propria posizione.

Una volta versato l’intero prezzo, il giudice delegato emettere un decreto con il quale ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché le trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

L’attività del curatore fallimentare