Holding immobiliari: il regime Iva delle locazioni
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLe holding cd. “famigliari” affiancano spesso all’attività di direzione e coordinamento anche un’attività immobiliare che si concretizza nella concessione in locazione di fabbricati alle società operative dalla stessa controllate o collegate. Ai fini Iva, il regime delle locazioni è contenuto nell’articolo 10, n. 8, D.P.R. 633/1972, in base al quale tali operazioni sono esenti da Iva, pur con importanti eccezioni. Per un corretto inquadramento del regime Iva delle predette locazioni, è necessario distinguere in relazione alla tipologia di fabbricato, ossia tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali.
Si ricorda in primo luogo che, ai fini Iva, la distinzione si basa esclusivamente sulla classificazione catastale dei beni immobili, a prescindere dalla classificazione in bilancio. Rientrano nei fabbricati abitativi le unità immobiliari iscritte nelle categorie da A/1 ad A/9, mentre sono considerati fabbricati strumentali quelli iscritti nelle categorie A/10, B, C, D ed E.
Ai fini Iva, la locazione di fabbricati abitativi rientra di regola nel regime di esenzione, ad eccezione di quelle poste in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile, nel qual caso il locatore può optare per l’imponibilità Iva della locazione.
Si ricorda che l’opzione deve essere esercitata nel contratto da parte del locatore, e presta la sua efficacia per tutta la durata del contratto. Si segnala che qualora l’immobile abitativo rientri nella definizione di alloggio sociale (D.M. 22.4.2008), l’opzione per l’imponibilità può essere esercitata anche qualora il locatore non sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali, fermo restando il regime naturale di esenzione da Iva dei canoni di locazione, l’articolo 10, n. 8, D.P.R. 633/1972, consente un più ampio spazio di esercizio dell’opzione per l’imponibilità, poiché prescinde dalla qualifica del locatore. Più precisamente, la possibilità di optare per l’imponibilità Iva riguarda anche le imprese che non assumono la qualifica di impresa di costruzione o ristrutturazione, ma anche le altre imprese.
Considerando che le holding normalmente non assumono la qualifica di impresa di costruzione o ristrutturazione, ma acquistano direttamente l’immobile già finito, la successiva locazione degli immobili da essa detenuti ricade nel regime di esenzione Iva, fatta salva la possibilità di optare per l’imponibilità Iva per gli immobili strumentali. Al contrario, la locazione dei fabbricati abitativi non costruiti o ristrutturati rimane nel regime di esenzione Iva, senza la possibilità di optare per l’imponibilità Iva.
L’effettuazione di operazioni esenti per le locazioni di fabbricati abitativi comporta l’applicazione del pro-rata, di cui all’articolo 19, comma 5, D.P.R. 633/1972, con conseguente limitazione alla detrazione dell’Iva sugli acquisti. Tuttavia, l’articolo 36, comma 3, D.P.R. 633/1972, consente di optare per l’applicazione separata dell’Iva in favore dei “soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’art. 19, co. 5, e dell’art. 19-bis, sia locazione o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività”.
Secondo l’Agenzia delle entrate (Circolare n. 22/E/2013 e risposta ad interpello n. 23/2023), il tenore letterale del menzionato articolo 36, comma 3, D.P.R. 633/1972, presuppone un “criterio di separazione basato non solo sul regime IVA (esenzione o imponibilità) applicato all’operazione, ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dall’abitativo)”. Pertanto, all’interno dell’attività di locazione è possibile distinguere, rispettivamente, le locazioni di fabbricati abitativi esenti da Iva dalle locazioni di altri fabbricati. Non è, invece, consentita l’ulteriore separazione, ad esempio, tra le locazioni di fabbricati strumentali imponibili e le locazioni esenti, con evidenti effetti nell’applicazione del pro-rata di detrazione limitata.
