Gli immobili esteri in RW 2016
di Nicola FasanoGli immobili posseduti all’estero, come oramai noto, devono essere indicati in RW a prescindere dal fatto che gli stessi producano o meno un reddito nel corso del periodo di imposta oggetto di dichiarazione. In caso di nuda proprietà e usufrutto, o altro diritto reale, che insistono sul medesimo immobile, sia il nudo proprietario che il titolare del diritto reale sono tenuti a compilare l’RW ai fini del monitoraggio fiscale, mentre ai fini dell’imposta patrimoniale (IVIE), l’unico soggetto tenuto al pagamento è l’usufruttuario (o titolare di altro diritto reale).
Per l’individuazione del valore da indicare ai fini del monitoraggio fiscale devono essere adottati gli stessi criteri validi ai fini dell’IVIE.
Pertanto, il valore dell’immobile è rappresentato dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà o, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno (o del periodo di detenzione) nel luogo in cui è situato l’immobile.
Per gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe; in mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal de cuius o dal donante come risulta dalla relativa documentazione.
Regole ad hoc, tuttavia, sono previste per gli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo “trasparenti” (Islanda e Norvegia). In tal caso il valore di riferimento, in ordine rigorosamente gerarchico, è in prima battuta quello catastale o, in mancanza, il costo risultante dall’atto di acquisto o, in assenza, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.
Peraltro, qualora la legislazione estera preveda un valore espressivo del reddito medio ordinario e non vi siano meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana (è il caso di Paesi come Belgio, Francia e Malta), in luogo del costo di acquisto, a discrezione del contribuente, può essere assunto come parametro il valore dell’immobile che risulta dall’applicazione al predetto reddito medio ordinario dei coefficienti stabiliti ai fini IMU. Così, per esempio, con riferimento ad una abitazione in Francia il contribuente può utilizzare la base imponibile della tax fonciere moltiplicata per 160.
In ogni caso, dall’IVIE è possibile detrarre l’imposta patrimoniale (equivalente alla nostra IMU) pagata nel 2015 nel Paese estero (come per esempio l’IBI in Spagna, la tax fonciere in Francia, o la real property tax negli USA).
Con riferimento ai Paesi UE, un utile riepilogo delle imposte utilizzabili, sia ai fini della determinazione del valore catastale di riferimento (ove esistente), sia ai fini del credito di imposta scomputabile dall’IVIE, è dettato dalla circolare 28/E/2012.
È inoltre prevista una franchigia di 200 euro entro cui l’imposta non è dovuta. A tal fine si deve far riferimento all’imposta piena determinata sul valore dell’immobile, a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tener conto dello scomputo del credito di imposta. In sostanza, sussiste una soglia di esenzione dal versamento dell’IVIE per gli immobili il cui valore complessivo non supera 26.381 euro circa.
Regole specifiche sono previste nel caso (piuttosto residuale) in cui l’immobile estero rappresenti l’abitazione principale del contribuente (in tale fattispecie si applica l’aliquota ridotta dello 0,4% in luogo di quella ordinaria pari allo 0,76% e una detrazione di 200 euro annui).
Nel caso di immobili per i quali sia stato stipulato un contratto di amministrazione con una società fiduciaria, quest’ultima deve applicare e versare l’imposta dovuta dal contribuente, ricevendo apposita provvista da parte dello stesso. Tale ultima fattispecie, peraltro, ricorrerà di frequente con riferimento agli immobili oggetto di voluntary disclosure detenuti in Paesi Black list “con accordo” (come per esempio Svizzera o Montecarlo), per i quali, al fine di massimizzare i vantaggi dell’emersione in termini di sanzioni e periodi di imposta accertabili, nel corso del 2015 sarà stato presumibilmente conferito un mandato di amministrazione alla fiduciaria italiana per realizzare il c.d. “rimpatrio giuridico” che comunque non esonera il contribuente dalla compilazione dell’RW 2016 per i primi mesi dell’anno antecedenti all’assunzione dell’incarico da parte della fiduciaria italiana.
È da evidenziare, infine, che gli immobili esteri non locati assoggettati all’IVIE, non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef anche se lo Stato estero preveda, nella sua legislazione interna, la tassazione “Irpef” dell’immobile in base a criteri di tipo catastale o similari (non si applica pertanto il disposto dell’articolo 70 comma 2 del TUIR): in tal caso si deve comunque compilare la colonna 1 del rigo RL12 esponendo il relativo reddito estero figurativo, ma tale importo non concorre a formare il reddito complessivo del dichiarante.
