5 Agosto 2019

Gli acconti sul preliminare raddoppiano l’imposta di registro

di Fabio Garrini Scarica in PDF

Per la registrazione di un contratto preliminare finalizzato al trasferimento di immobili deve essere applicata la tassazione di euro 200 per il contratto preliminare, più euro 200 per gli acconti-prezzo: questa è la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate attraverso la risposta all’istanza di interpello n. 311 del 24.07.2019.

Quindi, prevedere il versamento di acconti in un preliminare comporta un superiore prelievo d’imposta.

Il preliminare e l’imposta di registro

L’Agenzia, tramite la risposta ad interpello in commento, offre un chiarimento circa gli oneri dovuti in sede di registrazione di un contratto preliminare immobiliare, ossia l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo per il trasferimento di un immobile, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali.

Sotto il profilo tributario, sono soggetti a registrazione in termine fisso, per quanto in questa sede interessa, i contratti preliminari di ogni specie e sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa stabilita in euro 200.

Quanto alle pattuizioni contenute nel contratto preliminare, occorre precisare quanto segue:

  • se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria è prevista l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50 per cento, mentre se è previsto il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto è prevista l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo;
  • per i contratti preliminari relativi ad operazioni rientranti nel regime di imponibilità Iva, agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa, in applicazione del principio di alternatività Iva/registro, sancito dall’articolo 40 Tur;
  • quanto alla disposizione relativa alla caparra, normalmente soggetta ad imposta proporzionale di registro, in quanto esclusa dal campo di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo ex articoli 2 e 3 D.P.R. 633/1972, se la stessa assolve anche la funzione di acconto sul prezzo, la tassazione della suddetta somma segue il trattamento fiscale previsto per gli acconti-prezzo si sensi delle risoluzione AdE 197/E/2007 e circolare AdE 18/E/2013.

Proprio nella risoluzione AdE 197/E/2007 si afferma che la previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” attribuisce alla caparra l’ulteriore funzione di acconto.

Sul punto l’Agenzia osserva che ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile“, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria. Quindi, la caparra un questo caso segue il trattamento dell’acconto.

Il caso che ha condotto alla pronuncia dell’Agenzia in commento riguarda un atto soggetto ad Iva.

In particolar modo, la società Alfa deve registrare un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato nel quale sono previste dazioni, tutte soggette ad Iva:

  • una prima somma a titolo di caparra/acconto-prezzo,
  • un secondo acconto,
  • infine un saldo.

La società che ha promosso l’interpello si chiede quale sia il corretto trattamento in sede di registrazione del preliminare; in particolare, a parere della società, il contratto preliminare dovrebbe essere assoggettato ad un’unica imposta di registro nella misura fissa di euro 200, a prescindere dalle modalità di versamento degli acconti previste nello stesso.

L’Agenzia però dimostra di non apprezzare la soluzione proposta.

Secondo il pensiero dell’Amministrazione Finanziaria, infatti, per la registrazione del contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettati ad Iva, dovrà essere corrisposta

  • l’imposta di registro nella misura fissa per il contratto preliminare,
  • e una seconda imposta fissa per la pattuizione che stabilisce la dazione di uno o più acconti, assoggettati ad Iva.

Quindi, conclude l’Agenzia, si ritiene che per la registrazione di tale tipologia di contratto preliminare debba essere applicata la tassazione di euro 200 per il contratto preliminare, più euro 200 per gli acconti-prezzo.

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