15 Luglio 2019

Decreto crescita e tassazione dei canoni di locazione non riscossi

di Sandro Cerato Scarica in PDF

Per i contratti di locazione di immobili abitativi sottoscritti a partire dal prossimo 1° gennaio 2020 i canoni di locazione non incassati dal locatore potranno non essere assoggettati a tassazione in capo al locatore stesso già a partire dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.

È quanto previsto dall’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 che modifica l’articolo 26 Tuir limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi perfezionati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020.

Ma andiamo con ordine, ricordando in primo luogo che l’articolo 26 Tuir stabilisce il principio generale secondo cui i redditi fondiari (nel cui ambito rientrano i canoni di locazione riferiti a contratti stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa) concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente (titolare del diritto di proprietà dell’immobile o di altro diritto reale) a prescindere dall’effettiva percezione.

È di tutta evidenza che, soprattutto negli anni di crisi, il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori determina un ingiusto aggravio fiscale a carico dei locatori, ragion per cui da diversi anni lo stesso articolo 26 Tuir prevede un rimedio (sia pure parziale) a favore del contribuente.

È infatti previsto che la tassazione dei canoni non percepiti deve avvenire fino a che non giunga a termine il procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore. Solamente a partire da questo momento è possibile non assoggettare a tassazione i canoni non percepiti, mentre per quelli non percepiti nei precedenti periodi d’imposta (già tassati) è prevista l’attribuzione di un credito d’imposta pari all’imposta già pagata.

Si ritiene opportuno sottolineare che, per i contratti di locazione di immobili non abitativi, l’articolo 26 Tuir non prevede alcun rimedio, ragion per cui è necessario ottenere la risoluzione del contratto quale unico rimedio per evitare la tassazione di canoni non percepiti.

La normativa esistente prima delle modifiche apportate dal D.L. 34/2019, pur prevedendo già qualche rimedio, non si è rivelata sufficiente per evitare comunque delle penalizzazioni importanti, ragion per cui l’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 (inserito in sede di conversione in Legge) introduce un’anticipazione del momento a partire dal quale è possibile non sottoporre a tassazione i canoni non percepiti.

In particolare, è previsto, sempre limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, di escludere da tassazione i redditi derivanti dalla locazione degli stessi qualora non percepiti, a condizione che il mancato incasso sia comprovato, alternativamente, dall’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

Così facendo viene anticipato il momento a partire dal quale il locatore evita la tassazione di somme non percepite, ed a tale proposito il dossier del Servizio Studi della Camera del 10 giugno 2019 precisa che il contribuente potrà “usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità“.

In coerenza con tale modifica normativa, è poi previsto che l’eventuale riscossione dei canoni non percepiti negli anni precedenti è soggetta a tassazione separata ai sensi dell’articolo 21 Tuir, secondo le regole già previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo in annualità precedenti.

È opportuno infine evidenziare che le novità descritte si applicano esclusivamente con riferimento ai nuovi contratti stipulati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020, con la conseguenza che, per i contratti già in essere, restano applicabili solamente i rimedi già previsi in passato, dovendo quindi continuare ad attendere la convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

I principi di revisione nazionali