Cessione e costituzione di diritti reali nei redditi diversi
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariSecondo la recente risposta ad interpello n. 133/E/2025, in caso di trasferimento contemporaneo della piena proprietà di un fabbricato a due soggetti differenti, uno dei quali acquisisce la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto, si generano due diverse fattispecie di redditi diversi: per la parte riferita alla nuda proprietà, si tratta di una cessione rientrante nella fattispecie di cui alla lettera b) dell’articolo 67, Tuir, con conseguente rilevanza reddituale se tra l’acquisto e la rivendita sono intercorsi meno di cinque anni (fatte salve le eccezioni previste), mentre, per la parte relativa all’usufrutto, si deve aver riguardo alla lettera h) dello stesso articolo 67, in cui rientrano le costituzioni di diritti reali di godimento.
Per queste ultime, a differenza di quanto previsto nella lettera b), non vi sono esimenti riferite al periodo di possesso del bene, né in relazione all’origine dello stesso.
Per comprendere la differenza tra le due ipotesi di tassazione, è necessario distinguere, in ambito civilistico, tra cessione e costituzione di un diritto reale di godimento. Sul punto, torna utile prendere spunto dallo Studio del Notariato n. 14/2024, secondo cui si ha:
- costituzione, quando il diritto reale di godimento (usufrutto, uso, superficie, etc.) viene costituito ex novo su un bene di proprietà di un soggetto a favore di un altro. In tale ipotesi, il diritto non esisteva prima dell’atto, ed il proprietario limita il diritto di proprietà concedendo a terzi un diritto reale, ma mantenendo in capo a sé la nuda proprietà del bene;
- cessione, quando il diritto reale di godimento già esiste in capo ad un soggetto e viene trasferito ad un altro. In tal caso, quindi, il diritto non nasce con l’atto (come accade con la costituzione), ma viene semplicemente trasferito da un soggetto ad un altro (ad esempio l’usufruttuario cede il proprio diritto di usufrutto sull’immobile ad un terzo).
La citata risposta dell’Agenzia delle entrate mette in discussione tale impostazione, poiché a fronte del trasferimento della piena proprietà di un bene immobile, per il solo fatto che gli aventi causa della nuda proprietà e dell’usufrutto sono due soggetti diversi, si devono individuare due distinte tipologie reddituali.
In altre parole, secondo l’Agenzia, si avrebbe una “cessione” per la quota parte riferita alla nuda proprietà ed una “costituzione” del diritto di usufrutto, trascurando il fatto che a seguito del trasferimento il cedente non detiene più alcun diritto sul bene oggetto dell’atto. A parità di condizioni, laddove il dante causa avesse trasferito al medesimo soggetto la piena proprietà del fabbricato, non vi sarebbe stato alcun dubbio che il reddito diverso eventualmente generatosi sarebbe rientrato per intero nella lettera b) dell’articolo 67, Tuir, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini impositivi.
Come evidenziato da diversi autori che si sono occupati del tema, la “tesi” dell’Agenzia impatta in modo significativo su una casistica molto frequente che i professionisti si trovano di fronte: l’acquisto di un fabbricato con le risorse finanziarie del genitore a favore del figlio al quale si intesta la nuda proprietà, con mantenimento del diritto di usufrutto in capo al genitore quale “garanzia” patrimoniale. L’operazione così descritta consente anche di gestire in anticipo la questione successoria, poiché al momento del decesso del genitore in capo al figlio nudo proprietario si riunisce la piena proprietà del bene con esclusione dall’asse ereditario.
Il ragionamento dell’Agenzia parrebbe quindi viziato, poiché la tassazione in capo al soggetto che cede la piena proprietà del bene immobile dipenderebbe dalle scelte dell’avente causa di acquisire a sua volta la piena proprietà dello stesso, o “suddividere” in capo a più soggetti i diritti relativi al bene. Situazioni che spesso non sono a conoscenza del dante causa e che potrebbero riservare brutte sorprese allo stesso.
