11 Aprile 2019

Cedolare secca commerciale: i “timidi” chiarimenti del Fisco

di Alessandro Bonuzzi Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Tra i temi trattati dalla circolare dell’Agenzia delle entrate 8/E di ieri si annovera anche la disposizione contenuta nella Legge di Bilancio 2019, che ha esteso l’ambito applicativo della cedolare secca.

È oramai noto, infatti, che l’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 ha allargato il particolare regime, fino a prima destinato ai soli affitti degli immobili abitativi, anche ai canoni di locazione derivanti da nuovi contratti stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, aventi ad oggetto gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1Negozi e botteghe –, nonché le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito – C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – se congiuntamente locate.

L’imposizione sostitutiva flat, che prevede l’applicazione di un’aliquota del 21%, opera a condizione che l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione abbia una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati. In tal senso, la circolare conferma che il limite riguarda esclusivamente i locali del negozio o della bottega, non rilevando invece l’ampiezza delle relative pertinenze.

Va, inoltre, osservato un requisito di natura temporale aggiuntivo rispetto alla necessità che il contratto venga stipulato nel corso del 2019. Infatti, la cedolare secca non si applica qualora, al 15 ottobre 2018, risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Si tratta di una previsione di natura antielusiva volta a evitare che i soggetti, con contratti già in corso alla predetta data, stipulino durante l’anno in corso un nuovo contratto al solo fine di avvalersi del regime opzionale.

Ne deriva che, in caso di contratto “commerciale” in corso al 15 ottobre 2018, è possibile optare per la cedolare secca in sede di stipula di un nuovo contratto con decorrenza 2019:

  • avente ad oggetto il medesimo negozio/bottega e
  • formalizzato tra gli stessi contraenti,

esclusivamente a seguito della scadenza naturale del contratto in corso al 15 ottobre 2018.

Quindi, nel caso in cui il contratto di affitto sia scaduto in data 20 novembre 2018 e in data 21 novembre 2018 sia stato rinnovato per un periodo di 6+6 anni, il locatore non potrà stipulare con lo stesso conduttore un nuovo contratto nel 2019 optando per la cedolare secca, previa risoluzione del vecchio contratto. Diversamente, qualora intervenga un nuovo conduttore, l’opzione per il regime sostitutivo è possibile.

Nella particolare ipotesi in cui il contratto sia scaduto in data 31 dicembre 2018, il locatore avrebbe potuto optare per la cedolare secca in sede di rinnovo alla data del 1° gennaio 2019. Evidentemente, lo stesso vale se il contratto scadrà nel corso del 2019 e verrà rinnovato entro il 31 dicembre 2019.

In relazione all’esercizio dell’opzione, la circolare 8/E ricorda che è possibile accedere al regime della cedolare secca anche nelle annualità successive rispetto all’anno di registrazione del contratto, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

Pertanto, per i contratti commerciali stipulati nel 2019, il locatore dovrebbe poter decidere di assoggettare ad Irpef i canoni relativi al 2019, optando per l’imposizione sostitutiva solo dall’anno 2020 o comunque dagli anni successivi, fermo restando il rispetto delle condizioni previste dalla novella normativa.

Infine, la circolare in commento si occupa anche dell’innalzamento dell’acconto, determinato con il metodo storico, della cedolare secca, avvenuto sempre ad opera delle Legge di Bilancio 2019.

Per effetto dell’articolo 1, comma 1127, L. 145/2018, infatti, la misura dell’acconto della cedolare secca passa dal 95% al 100% dell’imposta dovuta l’anno precedente.

Tuttavia, la modifica avrà effetto dal 2021; quindi, l’acconto 2019 e 2020 dovranno essere calcolati considerando il 95% dell’imposta storica dovuta.

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I contratti di locazione immobiliare e la disciplina fiscale