18 Giugno 2021

Applicazione della ppc ai fabbricati abitativi pertinenziali

di Alberto RocchiLuigi Scappini Scarica in PDF

L’articolo 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009 ha operato una profonda revisione dell’agevolazione nota come “piccola proprietà contadina”, una misura per incentivare l’acquisto di terreni al fine di favorire la formazione e l’arrotondamento della proprietà di fondi in capo a coltivatori diretti disposta dal Legislatore sin dagli anni ‘50 del secolo scorso.

La norma, sin dall’origine ha previsto un regime agevolato, per quanto concerne l’imposta di registro e le ipocatastali, per l’acquisto a titolo oneroso, da parte di soggetti qualificati, di terreni e relative pertinenze classificabili come agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti.

Il restyling di circa 10 anni fa si è reso necessario per adeguare le disposizioni alla mutata realtà delle imprese agricole e al nuovo quadro normativo delineatosi in materia dopo l’entrata in vigore della Legge di Orientamento agricola.

Il regime di favore nella tassazione dei terreni agricoli, si estende anche ai fabbricati, se questi si possono considerare pertinenziali ai terreni trasferiti; infatti, la norma parla di “terreni e relative pertinenze”, limitandosi a richiamare il concetto di pertinenzialità senza definirne i contorni, in particolare le caratteristiche e l’ubicazione dei manufatti eventualmente acquistati contestualmente ai terreni.

Si pone qui un problema analogo a quello sorto in passato sull’applicazione dell’articolo 23, comma 3, D.P.R. 131/1986, in base al quale “Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”, nonché il successivo articolo 24 con cui è stabilito che le stesse si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita.

Il fabbricato, sia esso abitativo o strumentale, che insista sui fondi oggetto di compravendita, se può essere considerato pertinenziale, fruisce quindi dello stesso regime agevolativo riservato al bene principale.

A questa stessa conclusione è giunta l’Agenzia delle entrate nella risoluzione 26/E/2015 dove, nell’esaminare il caso prospettato, il documento ribadisce che il concetto di pertinenzialità trova puntuale definizione in ambito civilistico e precisamente nell’articolo 817 cod. civ., secondo il quale, affinché si realizzi un vincolo pertinenziale tra due elementi (cosa principale e cosa accessoria), è necessario verificare che sussistano due requisiti:

  • soggettivo, consistente nella volontà espressa o tacita del proprietario della cosa principale di destinare la cosa accessoria a servizio o a ornamento del bene principale;
  • oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio.

La verifica della presenza di entrambi questi presupposti comporta una valutazione, anzi, un giudizio di fatto (Cassazione, sentenza n. 4599/2006).

Se il tenore letterale delle norme fornisce un quadro teorico abbastanza chiaro, la pratica ci pone spesso di fronte a problemi di non semplice soluzione, specialmente in contesti territoriali complessi ove il rapporto tra bene principale e bene servente dipende anche da aspetti essenzialmente extra giuridici, perfino storici, paesaggistici, economico-sociali.

Proprio per questo, forse, la precedente (e non più in vigore) L. 604/1954 (cosiddetta “vecchia ppc”), conteneva la precisazione che “Le agevolazioni tributarie … sono applicabili anche agli acquisti a titolo oneroso della case rustiche non situate sul fondo, quando l’acquisto venga fatto contestualmente”, non riproposta nella nuova versione della norma.

Ma allora: entro che limiti e a quali condizioni possono essere considerati pertinenti (dunque, agevolabili) i fabbricati abitativi acquistati congiuntamente al fondo?

Si ha notizia di accertamenti dell’Agenzia delle entrate che contestano, nel caso di pertinenza consistente in fabbricati abitativi, la mancata sussistenza dei requisiti richiesti dall’articolo 9, comma 3, D.L. 557/1993. È noto che tale norma stabilisce i requisiti necessari  per poter considerare i fabbricati abitativi come rurali.

Non si deve tuttavia cadere nell’errore di confondere la pertinenzialità con la ruralità.

Infatti l’agevolazione è diretta ad incentivare la compravendita di terreni agricoli a opera di soggetti qualificati che si impegnano ad avviare sugli stessi un’attività agricola di tipo imprenditoriale. La pertinenza è agevolabile in quanto elemento legato in modo indissolubile al fondo rustico rispetto al quale si pone in rapporto di accessione funzionale; accresce il valore del terreno, pur restando questo ultimo il bene principale o “servito”.

Capita spesso che sul fondo insistano dei fabbricati abitativi da sempre a questo asserviti. Ed è molto probabile che, in fase di compravendita, i due beni non siano scindibili, anche perché il venditore difficilmente troverebbe convenienza a mantenere la proprietà di un fabbricato svincolato dal contesto in cui è sorto.

In questi casi, l’acquirente, sebbene possa essere interessato solo al fondo per la propria attività imprenditoriale, si trova a dover acquistare anche il fabbricato che ne fa parte integrante. Ma egli, tuttavia, non è affatto tenuto a destinarlo a fabbricato rurale abitativo secondo quanto previsto in materia dalla normativa vigente.

Infatti, come sopra osservato, la pertinenzialità prescinde dalla ruralità. L’atto di compravendita è frutto dell’interesse all’acquisto del fondo e non del fabbricato perché, se così non fosse, non si discuterebbe nemmeno di piccola proprietà contadina essendo l’agevolazione rivolta ai terreni.

Il fabbricato può mantenere la sua funzione “servente” al fondo in vari altri modi che dipendono in ogni caso dalla discrezionalità dell’acquirente. Egli ha il solo scopo di non rompere quel vincolo di accessione tra i due beni, il che implica una valutazione da compiere caso per caso.

Non esiste dunque nessun obbligo di destinazione del fabbricato abitativo, acquistato con agevolazione piccola proprietà contadina contestualmente al terreno, a fabbricato rurale secondo la definizione normativa.

Si tratta di un requisito non richiesto da nessuna norma; la valutazione sul rispetto dei requisiti per la corretta fruizione dell’agevolazione deve essere focalizzata sulla pertinenzialità al fondo, tenuto conto del contesto territoriale, delle caratteristiche dell’azienda agricola e finanche degli aspetti storico culturali del compendio.