10 Giugno 2019

Agevolazione prima casa per chi possiede un immobile non abitabile

di Luigi Ferrajoli Scarica in PDF

In tema di agevolazioni prima casa, l’idoneità della casa di abitazione pre-posseduta purché acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

È questo il principio di diritto che è stato affermato dalla Corte di Cassazione nella ordinanza n. 13118 del 16.05.2019.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte i Giudici di merito avevano rigettato le censure mosse dal contribuente avverso un avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al recupero dell’imposta di registro in conseguenza della revoca dei benefici per l’acquisto della prima casa sul presupposto della mancanza in capo all’acquirente del requisito della non possidenza di altro immobile acquistato con gli stessi benefici, non assumendo alcuna rilevanza la circostanza di fatto che tale immobile non era oggettivamente idoneo a costituire casa di abitazione.

La sentenza di appello veniva impugnata dal contribuente che lamentava la violazione dell’articolo 1 nota 2-bis, parte prima, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 nella parte in cui la decisione aveva ritenuta legittima la revoca dell’agevolazione senza verificare se l’immobile in precedenza acquistato fosse idoneo alle esigenze abitative del nucleo familiare del contribuente.

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso richiamando la propria giurisprudenza conforme all’indirizzo della Corte Costituzionale espresso nell’ordinanza n. 203/2011, la quale afferma che in materia di agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta prima casa di abitazione, la disciplina prevista dall’articolo 1 D.L. 16/1993 (che subordina l’agevolazione alla dichiarazione di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione e di volerlo adibire  a propria abitazione principale, anche avendo già usufruito, quale acquirente, delle agevolazioni), sussiste quando l’acquirente possieda un immobile che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della sua famiglia.

Tale valutazione – secondo la Corte di Cassazione – deve essere soggettiva in quanto occorre apprezzare le concrete esigenze personali dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo “anche l’ubicazione dell’immobile posseduto” (Corte di Cassazione sentenza n. 10925/2003).

In particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito che, quanto alle diverse situazioni, può essere riconosciuto il beneficio sia “per circostanze di natura oggettiva”, come nel caso dell’inabitabilità, che di natura soggettiva, come nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche abitative (Corte di Cassazione, sentenza n. 2565/2018; sentenza n. 2418/2003 e sentenza n. 100/2010).

La Suprema Corte ha, quindi, affermato che non può ritenersi di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, purché acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere desinato ad abitazione sua e del suo nucleo familiare, in quanto il presupposto dell’inidoneità dell’immobile già posseduto deve essere valutata anche dal punto di vista soggettivo dell’acquirente in relazione alle sue esigenze abitative e della sua famiglia.

In materia di agevolazione per l’acquisto della “prima casa” è, peraltro, opportuno richiamare la giurisprudenza di legittimità (fra le altre Corte di Cassazione ordinanza n. 8847/2015; Corte di Cassazione sentenza n. 2072/2016), secondo cui l’effettivo trasferimento della residenza nell’immobile oggetto dell’agevolazione costituisce un presupposto essenziale della fattispecie agevolativa, dal momento che la normativa relativa, in coerenza con le finalità perseguite, non è volta ad agevolare meri progetti di future ed eventuali sistemazioni abitative, ma concrete ed effettive utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazioni da parte di acquirenti che ne siano privi o ne siano rimasti privi a seguito di rivendita di altro immobile in precedenza acquistato.

Conseguentemente, in caso di successivi atti di vendita e di acquisto di immobili, affinché il contribuente possa mantenere l’agevolazione occorre che egli fornisca la prova che l’acquisto sia seguito dall’effettiva realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili acquistati nelle singole transazioni, in virtù del concreto trasferimento della residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata.

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