10 gennaio 2018

Agevolazione prima casa e acquisto del secondo immobile

di Luigi Ferrajoli Scarica in PDF

La c.d. “agevolazione prima casa” è un particolare trattamento fiscale privilegiato previsto per il contribuente, persona fisica, che acquista per la prima volta la piena proprietà o la nuda proprietà, l’abitazione, l’uso e l’usufrutto di un’unità immobiliare non di lusso.

Il criterio per individuare un’abitazione di lusso era dapprima ancorato ai requisiti elencati nel D.M. 1072/1969, ma è stato poi modificato dal Legislatore, per gli atti stipulati dal 14.01.2014, con il D.L. 23/2011 per l’imposta di registro e con il D.Lgs. 175/2014 per l’Iva (che ha equiparato la nuova disciplina introdotta per l’imposta di registro a quella in materia di Iva); attualmente, quindi, si considerano tali gli immobili abitativi rientranti nella categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in villa) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

La normativa che regola la c.d. “agevolazione prima casa” è molto articolata e, nel corso degli anni, ha subito molteplici interventi legislativi.

Il regime agevolato, attualmente in vigore, può essere applicato in una compravendita di un immobile nel caso in cui ricorrano i seguenti presupposti:

  1. il bene acquistato sia un’abitazione “non di lusso”;
  2. l’immobile sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente (nel caso in cui la parte acquirente non dovesse avere la residenza si dovrà impegnare a trasferirla entro i successivi diciotto mesi);
  3. l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra a casa nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato;
  4. l’acquirente non sia titolare, neppure pro quota, su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione e nuda proprietà di altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali suddette.

Nel caso in esame, la Cassazione, Sesta Sezione, con ordinanza n. 27376 del 17.11.2017, ha accolto il ricorso proposto dall’Ente impositore.

Nella fattispecie de qua, il contribuente, verso cui l’Agenzia aveva notificato un avviso di liquidazione, aveva acquistato nel 2007 un appartamento che veniva adibito a studio ma indicato nell’atto di compravendita come casa di abitazione, censita in categoria catastale A/2, senza aver usufruito dell’agevolazione fiscale inerente la prima casa, richiesta ed applicata per l’acquisto di un altro immobile effettuato nel 2010.

La CTR riteneva di accogliere la domanda del contribuente diretta a ottenere l’annullamento dell’avviso di liquidazione che revocava il beneficio fiscale applicato.

L’Agenzia delle Entrate decideva di procedere ulteriormente in Cassazione, rilevando come motivo di impugnazione la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto sostanziali, ossia la tariffa parte I, articolo 1, nota II-bis, allegata al D.P.R. 131/1986, rilevando che, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, “il beneficio fiscale inerente all’acquisto di prima casa non spetta a chi è già proprietario di altro immobile sito nel medesimo territorio comunale, sia pure a titolo di nuda proprietà” (Cassazione 8350/2016).

Sennonché la Corte di Cassazione, con la richiamata ordinanza n. 27376/2017, ha ritenuto opportuno esaminare la questione de qua, tenendo conto del quadro normativo di riferimento e dei principi espressi nelle precedenti pronunce della medesima Corte.

Gli Ermellini, infatti, precisavano che l’applicazione del beneficio all’acquisto dell’immobile da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, fosse subordinato alla “non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato (Cass. Civ. 21284/2014). Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es. inabilità) che di natura soggettiva (es. fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass. Civ. 2418/2003).

Ne consegue che esclusivamente il soggetto che abbia la proprietà di un’altra abitazione come non idonea all’uso abitativo può godere dell’agevolazione fiscale “prima casa”; viceversa, tale agevolazione è negata nel caso in cui il soggetto sia proprietario di due immobili ad uso abitativo nello stesso Comune.

Nel caso de quo, la Corte ha dunque cassato la sentenza impugnata, rilevando che il soggetto era già proprietario di un’abitazione e ha rinviato alla CTR territorialmente competente.

Temi e questioni del contenzioso tributario con Luigi Ferrajoli