26 Novembre 2019

Prezzo-valore anche per i trasferimenti immobiliari “senza corrispettivo”

di Sandro Cerato Scarica in PDF

L’imposta di registro, in esecuzione della disciplina del prezzo-valore, si applica sul valore catastale dell’immobile trasferito quale corrispettivo per la rinuncia all’eredità da parte di un soggetto nell’ambito di una successione ereditaria.

È quanto affermato dalla risposta n. 494 pubblicata ieri sul sito dell’Agenzia delle entrate.

Prima di entrare nel merito della vicenda oggetto del chiarimento, è bene ricordare che, ai sensi dell’articolo 1, comma 497, L. 266/2005 (con l’intenzione di far emergere i valori effettivi dei beni immobili trasferiti), è possibile, in presenza di precisi requisiti, applicare l’imposta di registro nei trasferimenti di immobili sul valore catastale.

Più in particolare, i requisiti sono i seguenti:

  • il trasferimento deve avere ad oggetto un immobile abitativo (anche di lusso),
  • l’acquirente non deve agire nell’esercizio d’impresa o professionale (deve in buona sostanza qualificarsi come “privato”),
  • il regime deve essere richiesto al Notaio all’atto della cessione.

Deve inoltre essere indicato nell’atto di vendita il corrispettivo pattuito, anche se l’imposta di registro deve applicarsi sul valore catastale.

Nell’istanza di interpello oggetto della risposta in commento il soggetto istante fa presente che, nell’ambito di una successione ereditaria (a seguito della morte del padre), in assenza di testamento, gli eredi legittimari (coniuge e figli) si sono accordati affinché un erede legittimo (il figlio) rinunciasse all’eredità, a nome proprio e per conto dei propri figli minorenni (unitamente alla madre degli stessi), a fronte del corrispettivo espressamente stabilito nell’obbligo posto a carico di altro erede di trasferire allo stesso la piena proprietà di un appartamento oggetto dell’eredità stessa.

In tale contesto, il soggetto istante ritiene che sussistano tutte le condizioni per l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore di cui all’articolo 1, comma 497, L. 266/2005 (come richiamate in precedenza).

In particolare si tratta di trasferimento a titolo oneroso verso corrispettivo (costituito dalla rinuncia all’eredità) con indicazione del prezzo nell’atto (in cui viene precisato che il trasferimento avviene in adempimento dell’obbligo derivante, appunto, dalla rinuncia all’eredità e come corrispettivo della stessa).

Nella risposta l’Agenzia ritiene possibile applicare, nel caso di specie, la disciplina del prezzo valore, in primo luogo ricordando che, con la risoluzione 121/E/2007 è stato precisato che rientrano nell’ambito applicativo in esame non solo le “fattispecie traslative” in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’articolo 43 Tur.

Più in dettaglio, l’Agenzia precisa che “la tesi secondo cui il termine “cessioni” ricomprende anche le fattispecie costitutive è avvalorata dalla disposizione del citato articolo 43, laddove espressamente prevede per i “contratti costitutivi di diritti reali” la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso”.

Per quanto concerne l’obbligo di indicare nell’atto di vendita il prezzo pattuito (anche se irrilevante ai fini della base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro), l’Agenzia ricorda che, nelle ipotesi in cui il corrispettivo pattuito non è costituito da denaro, la risoluzione 320/E/2007 ha precisato che, anche in caso di permuta, è possibile applicare la disciplina del prezzo valore.

In particolare, nel citato documento di prassi è stato chiarito che, con il contratto di permuta si realizza una cessione a fronte di corrispettivo, che non è costituito da denaro ma da cose o diritti.

In queste ipotesi, quindi, per l’applicazione della disciplina del prezzo valore sarà necessario indicare in atto l’eventuale conguaglio pattuito dalle parti nonché il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati.

In tal modo è soddisfatto anche l’ulteriore requisito per applicare la disciplina di favore in questione.

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