30 Ottobre 2019

La (decaduta) agevolazione per gli immobili acquistati all’asta

di Fabio Garrini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Con la risposta ad interpello n. 442 del 29 ottobre 2019 l’Agenzia esamina la disciplina agevolativa per l’acquisto di immobili da parte di imprese da procedure esecutive, prevista dal D.L. 18/2016, a patto di rivendere questi immobili entro un determinato lasso di tempo; tale lasso di tempo, originariamente previsto in due anni, è stato portato a cinque ad opera dell’articolo 1, comma 32, L. 232/2016 (Legge di bilancio per il 2017).

Si tratta di una previsione oggi esaurita, ma che nel breve lasso temporale in cui è risultata applicabile è stata utilizzata da molte imprese.

Con la pronuncia in commento l’Agenzia precisa che l’estensione a cinque anni riguarda anche soggetti che già si erano aggiudicati gli immobili prima della modifica della previsione in commento.

 

La riduzione per le imprese che acquistano immobili all’asta

L’articolo 16, comma 1, D.L. 18/2016 stabiliva che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili, emessi a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare, venivano assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, a condizione che l’acquirente dichiarasse l’impegno a trasferirli entro cinque anni.

Si trattava di una previsione agevolativa introdotta per favorire la partecipazione alle procedure esecutive da parte delle imprese che si occupavano di compravendita immobiliare, rendendo (temporaneamente) di fatto pressoché detassato l’acquisto di immobili dalle procedure.

Il successivo comma 2 regolamentava anche il caso di mancato rispetto della condizione del nuovo trasferimento entro il termine previsto: al realizzarsi di tale condizione, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché la sanzione amministrativa prevista nella misura del 30%, oltre agli interessi di mora.

Come osservato dalla circolare 27/E/2016, analogamente a quanto previsto in materia di “prima casa”, qualora il contribuente si trovi nella condizione di non poter, ovvero di non voler, rispettare l’impegno assunto, può, in pendenza del termine previsto per procedere all’alienazione, rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate al fine di ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi.

Quindi, quando è il contribuente che palesa, per tempo, il non rispetto dei requisiti per applicare l’agevolazione, può ottenere la disapplicazione di tale beneficio senza subire sanzioni.

Come detto, nel diverso caso per cui il contribuente non si sia attivato nei modi descritti nei termini previsti, si realizza la decadenza dall’agevolazione precedentemente fruita. In tale situazione la situazione potrà essere sanata tramite l’istituto del ravvedimento operoso, azionabile tramite presentazione di istanza (questa volta tardivamente) all’Amministrazione Finanziaria, per ottenere il ricalcolo dell’imposta dovuta, oltre la sanzione ridotta.

La misura della riduzione di tale sanzione dipenderà dal tempo trascorso dalla data nella quale è spirato il termine previsto per la rivendita dell’immobile (cinque anni).

 

Il termine per fruire dell’agevolazione

Come detto, tale previsione oggi non è più efficace in quanto (purtroppo) spirata al 30 giugno 2017; l’articolo 16, comma 3, L. 232/2016 ha posticipato il termine ultimo per beneficiare dell’agevolazione dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017, prorogandolo quindi di 6 mesi. Ma poi non si è realizzata alcuna ulteriore proroga.

Occorre però valutare quando si realizza la decadenza da parte dei soggetti che hanno beneficiato dell’agevolazione entro i termini richiamati.

Nel caso esaminato, un contribuente aveva beneficiato dell’agevolazione nell’ottobre 2016 e chiede se egli possa considerare il termine per la rivendita maggiorato a 5 anni, oppure debba far riferimento quello precedente di 2 anni.

L’Agenzia sposa la soluzione favorevole al contribuente: il dossier relativo alla Legge di stabilità 2017 afferma che lo stesso comma che prevede l’allungamento dei termini di legge per il ritrasferimento obbligatorio degli immobili ceduti alle imprese in seno a procedure giudiziarie, posticipa il termine per applicare l’agevolazione.

Quindi, l’azienda istante potrà rivendere l’immobile senza incorrere nella decadenza sino al prossimo ottobre 2021.

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