19 Novembre 2013

Valida la perizia successiva alla vendita del terreno

di Luigi Scappini Scarica in PDF

Con la recente ordinanza n.23660 del 17 ottobre 2013 viene confermata la discrasia di interpretazione tra giurisprudenza di legittimità e Agenzia delle Entrate in merito al momento di effettuazione della perizia giurata di stima per la rivalutazione dei terreni ex L. n. 448/2001.

I supremi giudici, infatti, proseguendo nel filone giurisprudenziale apertosi con la sentenza n. 30729 del 30 dicembre 2011, ritengono possa essere assunto quale valore iniziale ai fini della determinazione della plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) Tuir (articolo 81 ratione temporis) “in luogo del costo o del valore di acquisto, quello … determinato sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione” dell’atto di compravendita del terreno oggetto di rivalutazione.

La norma di riferimento, l’articolo 7, comma 1 della Legge n. 448/2001, mai modificata nel tempo, nonostante le quasi periodiche riproposizioni della stessa (forse sarebbe da ipotizzare una sua introduzione a sistema), da ultimo con Legge n. 218/2012 prevede che “Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze … per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002 (data di riferimento nella versione ratione temporis applicabile n.d.A.), può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima … a condizione che il predetto valore sia assoggettato a un’imposta sostitutiva”.

In sede di prima interpretazione della norma, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002 aveva affermato come la norma agevolativa poteva essere fruita, fermo restando gli ulteriori requisiti richiesti dalla norma, a condizione che le plusvalenze fossero realizzate successivamente alla asseverazione dell’atto di stima, mentre il pagamento della relativa imposta sostitutiva poteva seguire le scadenze ordinarie.

Esemplifichiamo prendendo a riferimento i termini di cui all’ultima norma agevolativa: il signor Rossi possedeva un terreno al 1° gennaio 2013. In data 30 maggio procede alla cessione del suddetto terreno. Per poter utilizzare la norma agevolativa la perizia di stima doveva essere asseverata entro e non oltre il 29 maggio 2013, fermo restando la possibilità di procedere all’assolvimento delle relative imposte sostitutive dovute (in unica rata o in rate costanti come previsto dalla norma) entro il successivo 30 giugno 2013 (1° luglio cadendo il 30 di domenica). In caso di cessione anteriormente alla redazione ed al giuramento della perizia le plusvalenze devono essere determinate secondo i criteri ordinari di cui all’articolo 68 Tuir “non risultando conforme alla ratio della norma la redazione di valutazioni giurate su beni di cui si è ceduta la titolarità.”.

Tale impostazione è stata successivamente confermata con la circolare n. 47/E del 24 ottobre 2011 ove l’Agenzia delle Entrate, a giustificazione della propria interpretazione precisa ulteriormente come l’impostazione derivi dal fatto che il valore periziato debba essere indicato nell’atto di cessione. Sul punto, però, si deve evidenziare come la Corte di Cassazione abbia avuto modo di segnalare che la norma non prevede nemmeno l’allegazione della perizia asseverata nell’atto di cessione (sentenza n. 20122 del 16 novembre 2012).

Da ultimo, in maniera ancora più esplicita, con la recente circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 l’Agenzia ha confermato come Il contribuente che intende usufruire nuovamente della rideterminazione del valore del terreno deve redigere la perizia giurata di stima nel termine ultimo individuato per il versamento delle relative imposte sostitutive “ovvero entro la data di stipula dell’atto se la cessione avviene prima di tale termine”.

Ebbene, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23660 del 17 ottobre 2013 ha smontato tale impostazione di prassi in maniera alquanto laconica ma al contempo incisiva affermando come sia possibile provvedere a periziare il valore anche in un momento successivo a quello di cessione del terreno “attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto invece previsto da atti normativi, come le circolari amministrative”. In senso conforme, come anticipato, si erano espresse anche la sentenza n. 30729 del 30 dicembre 2011 e le ordinanze n. 22990 del 12 dicembre 2012 e n. 11062 del 9 maggio 2013.

Seguendo il dato letterale, effettivamente non si individua un termine prestabilito per l’asseverazione della perizia, inoltre, per quanto riguarda la rilevanza degli atti amministrativi quali le circolari e le risoluzioni dell’Agenzia delle entrate, la giurisprudenza di legittimità è sufficientemente consolidata nell’affermare come essi siano atti non normativi e quindi non rilevanti (ex plurimis sentenze n. 2359 del 31 gennaio 2013 e n. 23042 del 14 dicembre 2012).

In conclusione, aderendo al filone giurisprudenziale sopra individuato, si viene a creare un’analogia con quanto previsto per la rivalutazione delle partecipazioni sociali, ove la perizia è ammessa anche in un momento successivo a quello di cessione, ma limitamento all’ipotesi che il contribuente abbia optato per il “regime della dichiarazione”, come confermato con circolare n. 47/E del 5 giugno 2002 e dall’AIDC di Milano con circolare n. 7 del 31 marzo 2010.