Terreni tartassati

In particolare, sono 3 i principali interventi che interessano i terreni: l’ennesima riproposizione della possibilità di procedere alla rivalutazione dei terreni, siano essi edificabili o meno (ma non sarebbe il caso di prevederla a regime), la previsione di nuove aliquote rivalutative dei redditi catastali, in questo caso aliquote che, nelle intenzioni del Legislatore dovrebbero stabilizzarsi per un periodo di tempo sufficientemente ampio (non si può, infatti, come vedremo, parlare di aliquote a regime) e l’innalzamento dell’imposta di registro per quanto attiene le transazioni aventi a oggetto terreni agricoli.

In questa sede focalizziamo l’attenzione sulle ultime due novità, rimandando al futuro l’approfondimento della norma rivalutativa.

Per quanto attiene il valore delle rendite catastali, noto è che tutti i terreni che debbono essere iscritti al Catasto producono un reddito fondiario che si divide in dominicale e agrario. In particolare, il reddito dominicale rappresenta la remunerazione del fondo e del capitale perennemente investito, mentre quello agrario è la rendita del terreno in rapporto all’attività svolta sul fondo.

La differente funzione remunerativa del reddito fondiario e di quello agrario, determina anche una diversa imputazione degli stessi, infatti, se il dominicale, in ossequio al principio generale,  viene imputato, a prescindere dall’effettiva percezione, sempre in capo a coloro che possiedono i terreni a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, così non è per l’agrario, ove è possibile il verificarsi di una scissione allorquando non vi sia coincidenza tra titolarità ed esercizio dell’attività agricola sul terreno.

Gli attuali estimi catastali di riferimento sono quelli del D.M. 7 febbraio 1984 e, nonostante sia prevista per legge una revisione decennale, di fatto, stante l’indubbia complessità dell’operazione, si è assistito a una revisione a mezzo di rivalutazione.

Tale prassi si è accentuata nell’ultimo periodo, se è vero che con il D.L. 91/2014 si è andati a modificare, ovviamente al rialzo, quanto originariamente previsto con la L. 228/2012 (la Finanziaria per il 2013) ove era stata modulata una rivalutazione decrescente.

Per effetto di quanto previsto dall’articolo 7, D.L. 91/2014, a decorrere dal 2016, l’aliquota rivalutativa si attestava al 7% senza differenziazione tra i soggetti interessati.

Infatti, a differenza di quanto previsto per i periodo di imposta precedenti, dove era prevista una riduzione di aliquota nel caso di terreni posseduti da soggetti Iap e/o coltivatori diretti, a decorre dal 2016 la norma nulla diceva e quindi, senza modifiche legislative, l’aliquota del 7% era da considerarsi a carattere generale.

In tale contesto si innesta la previsione contenuta nel DDL di Stabilità per il 2016 ove l’aliquota passa dal 7% al 30% senza distinzione alcuna.

Ne deriva che, a meno di modifiche in sede di emendamenti, anche gli operatori del settore agricolo dovranno procedere a rivalutare i redditi dominicali e agrari del 30% rispetto ai valori derivanti dalla precedente rivalutazione di cui all’articolo 3, comma 50, L. 662/1996 con una sola eccezione e cioè nell’ipotesi in cui i terreni siano concessi in affitto a giovani imprenditori agricoli (cfr. circolare n.12/E/2013).

Altra novità rilevante consiste nell’innalzamento dell’imposta di registro da applicare alle cessioni di terreni agricoli che passa al 15%.

In questo caso, bisogna ricordare come gli Iap e i coltivatori diretti possano fruire dell’ultima agevolazione relativa alle imposte indirette ancora sussistente a seguito della riforma attuata con l’articolo 10, L. 23/2010.

Infatti, per tali soggetti è prevista la possibilità di azionare l’agevolazione cosiddetta della piccola proprietà contadina, delineata dalla L. 25/2010, e consistente nell’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa e di quella catastale in misura proporzionale pari all’1%.

Ma, a poter fruire dell’agevolazione, non sono solamente i singoli imprenditori agricoli che rivestono tali qualifiche, ma anche le società, a condizione che siano qualificabili come società agricole ai sensi del D.Lgs. 99/2004, che quindi esercitino esclusivamente attività agricole e che:

• per le società di persone, almeno un socio (nelle Sas un accomandatario) rivesta la qualifica di Iap o di coltivatore diretto;
• per le società di capitali, almeno un amministratore rivesta tale qualifica;
• per le cooperative, sia Iap o coltivatore diretto almeno un socio amministratore.

Da ultimo, si ricorda come lo Iap o il coltivatore diretto può “cedere” la propria qualifica a una sola società.