15 dicembre 2016

Le novità in materia di cedolare secca sugli affitti

di Luca Mambrin Scarica in PDF

Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della L. 225/2016 di conversione del D.L. 193/2016, sono entrate in vigore a decorrere dal 3 dicembre 2016 le novità introdotte dal decreto fiscale, tra cui anche quelle in materia di cedolare secca.

In particolare, è stato modificato l’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. 23/2011, il quale ora prevede che:

  • nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione, trovi applicazione l’articolo 69 del D.P.R. 131/1986 che prevede l’irrogazione di una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta; tuttavia se la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni verrà irrogata una sanzione dal 60% al 120% dell’ ammontare delle imposte dovute con un minimo di 200 euro. Tale norma non è stata modificata dalle norme introdotte dal decreto in esame;
  • la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari ad euro 100, ridotta ad euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Rispetto al passato, quindi, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, obbligatoria ad esempio anche nei casi di rinnovo automatico del contratto (contratti di locazione 4+4 o 3+2), che doveva avvenire attraverso la presentazione del modello RLI entro 30 giorni dalla proroga con modalità telematica o cartacea presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, barrando l’apposita casella relativa alla cedolare secca, non comporterà più la revoca dell’opzione nel caso in cui il contribuente abbia tenuto un comportamento concludente con la volontà di applicare tale regime, attraverso:

  • la corretta indicazione dei redditi percepiti nel modello Unico o nel modello 730 indicando l’opzione per la cedolare secca;
  • effettuando i relativi versamenti dell’imposta sostitutiva dovuta utilizzando i corretti codici tributi previsti.

La norma oltre a prevedere la mancata decadenza dal regime di cedolare secca in caso di mancata comunicazione della proroga ha disposto tuttavia l’introduzione di una specifica sanzione pari ad euro 100 nel caso in cui il ritardo sia superiore a 30 giorni, che eventualmente può essere ridotta ad euro 50 se si presenta la comunicazione con un ritardo non superiore a trenta giorni.

Si noti che le nuove disposizioni risultano essere positive per il contribuente in quanto non lo fanno decadere dall’applicazione della cedolare secca, tuttavia, il regime sanzionatorio previsto risulta essere meno benevolo rispetto alla mancata comunicazione della proroga in caso di contratti per i quali non si è optato per la cedolare per i quali non è prevista alcuna sanzione; ad essere sanzionato per tali tipologie di contratti sarà l’eventuale mancato pagamento dell’imposta di registro dovuta sulla proroga, pari al 30% dell’imposta (ridotta alla metà, ovverosia al 15%, nel caso di versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni).

L’inasprimento delle sanzioni è previsto anche nel caso di mancata comunicazione di risoluzione del contratto di locazione con applicazione della cedolare secca.

L’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. 23/2011, come modificato dal D.Lgs. 158/2016 prevedeva infatti che, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione, per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si dovesse applicare la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Con la modifica introdotta dalla L. 225/2016 la sanzione è pari a quella prevista in caso di mancata comunicazione della proroga, ossia:

  • euro 100 se il ritardo è superiore a 30 giorni;
  • euro 50 se il ritardo della comunicazione è inferiore a 30 giorni.

Anche in questo caso con le modifiche introdotte dal D.L. 193/2016 aumenta il divario a livello di sanzioni rispetto al caso di mancata comunicazione della risoluzione del contratto senza cedolare secca che non è sanzionata, mentre si applicano sanzioni pari al 30% o al 15% in caso di mancato versamento dell’imposta di registro sulla risoluzione (67 euro).

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